나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12938 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제7층 제704호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "초롱어린이공원" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "감성리즈빌" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층건(사용승인일: 2017.01.20)중 제7층 제704호로서 외 벽 : 벽돌(타일)붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 3필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "감성리즈빌" 서측으로 화곡로14길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : - 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람. - 후첨 "평면도 및 내부구조도" 및 "사진용지" 와 같이 본건에 소재하는 다락 부분은 본건에 포함하여 평가하였는 바 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 377-20번지 감성리즈빌 제7층 제704호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12938 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 272,000,000원입니다. 토지 면적은 14.26㎡(약 4.31평)이고, 건물 면적은 24.56㎡(약 7.43평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물 사용승인일은 2017년 1월 20일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "초롱어린이공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등이 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통인 편입니다. 본건이 속한 "감성리즈빌"은 서측으로 화곡로14길과 접해 있습니다. 토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어 협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 상태입니다(외국인, 아파트, 다세대 등 대상, 지정기간 상이). 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 7일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(230,000,000원)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(원 )가 있으며, 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017년 12월 29일, 확정일자 2017년 12월 22일입니다. 배당신고일자는 2024년 4월 1일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 공유자전원지분 이전, 주택임차권(원영인), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 대상입니다. 등기부채권 총액은 622,000,000원입니다.

주택도시보증공사가 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 전용면적 24.56㎡(약 7.43평)의 다세대주택입니다. 제공된 주변 최근 매매 정보 분석 결과, 2019년 준공된 인근의 19.98㎡(약 6.04평) 다세대주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2017년 준공으로 비교적 신축에 속합니다. 유사 면적 및 신축 연도를 고려할 때, 현재 시세는 220,000,000원에서 250,000,000원 범위로 추정할 수 있으나, 개별 호수의 상태 및 층수, 향 등에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가 272,000,000원은 주변 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 "초롱어린이공원"이 있어 주거 환경이 쾌적할 것으로 예상됩니다. 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변이 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 임차인 관련 특별 조건이 있습니다. 임차인이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 이행하는 것이 매수인의 인수 부담을 결정하는 중요한 요소이므로, 해당 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 규제가 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 감정가가 최근 시세보다 높을 가능성이 있어, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2017년식 신축급 다세대주택으로, 권리상 인수 부담은 적으나 HUG 임차인의 조건 이행 여부가 중요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높아 보이지만, 잘 활용할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2017년 준공으로 비교적 신축 건물입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 권리 분석상 부담이 적습니다. (단, HUG 조건 확인 필수)

* 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 272,000,000원

주변 유사 면적(약 6평) 최근 실거래가: 216,000,000원 (2019년식)

본건(약 7.4평, 2017년식) 시세 추정: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

상기 분석 및 조건들을 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 200,000,000원에서 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 시장 상황 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.