나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12793 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 두산초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택 및 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북서측 인근에 국철(경부선) 독산역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건중 3층 304호로서 외 벽: 화강석 및 현무암등 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 업무시설 및 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약4m, 남동측으로 약2m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,가축사육제한구역,가로구역별최고높이제한지역(2015.08.27),장애물제한표면 구역(진입표면구역),교육환경보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+ 옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할),과밀억제권역,한강폐기물매립시설설치 제한지역,토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21)(대상자:외국인등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025. 10.15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12793 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제3층 제304호

* 건물 명칭: 더시크릿독산

* 구분건물 전유부: 3층 304호

* 용도: 오피스텔 (업무시설 및 공동주택)

* 감정가: 250,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

* 토지지분: 9.95㎡ (약 3.01평)

* 건물면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

* 건물지분: 24.22㎡ (약 7.33평)

* 건축물대장상 건물 연면적: 1185.88㎡ (약 358.7평)

* 건축물대장상 대지 면적: 320.39㎡ (약 96.9평)

* 건물 용도 (건축물표제부): 업무시설 (기타: 업무시설 및 공동주택)

* 건물 구조 (건축물표제부): 철근콘크리트구조 (평스라브)

* 건축년도: 2021년 11월 01일 (사용승인일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 두산초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 상업 업무시설 등이 혼재한 지역으로 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건으로 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

* 북서측 인근에 국철(경부선) 독산역이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 양호합니다.

* 단지 내 주차는 가능하며, 오피스텔 자체 주차 공간이 있습니다.

2.3. 주변 환경

* 생활 편의시설: 롯데마트 금천점, 홈플러스 메가푸드마켓 금천점 등 대형 마트가 인근에 위치하며, 다양한 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: 서울금나래초등학교(도보 약 3분), 서울두산초등학교(도보 약 5분), 가산중학교(도보 약 10~15분), 문일고등학교 등이 주변에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 녹지 및 휴식 공간: 안양천이 가까워 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

2.4. 잠재적 혐오시설 및 민원 가능성

* 최근 금천구 독산동 지역에서 AI 데이터센터 건설 추진으로 인해 주민들의 반대 시위가 발생하고 있습니다. 이는 소음, 전자파, 환경 부담, 전력 및 물 부족 문제 등을 우려하는 것으로, 향후 지역 개발 및 주민 민원 발생 가능성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 다만, 과거 소각장 등 주민 기피 시설을 문화 공간으로 재생한 사례도 있어, 개발 계획에 따라 긍정적인 변화도 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 2021-11-08 (손용수 외 1명)

* 공유자 지분 이전: 2022-04-18 (김채연)

* 주택 임차권: 2024-04-12 (박수진, 보증금 249,000,000원, 전입 2022-04-18, 확정 2022-03-16) - 인수 (대항력 있음)

* 강제경매: 2025-10-23 (주택도시보증공사, 채권액 249,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 박수진)

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-03-16

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 대상)

* 임차인: 윤종은

* 보증금: 500,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 후순위 임차인으로 보이며, 권리분석상 인수 대상이 아님.

3.3. 권리 분석 결과

* 본건의 말소기준권리(갑3, 강제경매 2025-10-23)보다 앞선 권리는 을구 3번 주택임차권(박수진)입니다.

* 을구 3번 주택임차권은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 249,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 표에 의함. 단, 상세 권리분석 결과에 따라 실제 인수 보증금 발생 가능성 높음)

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권.

3.4. 권리분석 요약

* 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 249,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 그 외 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 지역은 독산역을 중심으로 업무시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다.

* 1호선 독산역 역세권이며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 인근에 롯데마트, 홈플러스 등 대형 상업시설과 더불어 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 금천구 지역은 최근 신안산선 개통 예정, G밸리(구로디지털단지, 가산디지털단지)의 지속적인 성장, 재개발 사업 추진 등으로 인해 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 특히 독산동은 대규모 재개발 및 신속통합기획 사업이 진행되거나 예정되어 있어 향후 주거 환경 개선 및 지역 활성화가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 독산역 도보 이용 가능, 다수 시내버스 노선 이용 편리.

* 쇼핑: 롯데마트 금천점, 홈플러스 메가푸드마켓 금천점 등.

* 교육: 서울금나래초, 서울두산초, 가산중, 독산고 등 초중고 인접.

* 금융: 인근에 은행 및 관공서 이용 편리.

* 문화/여가: 안양천 인접, 금천구민문화체육센터 등.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 인수 위험: 을구 3번 주택임차권(박수진)은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 249,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 해당 물건의 가장 큰 위험 요소이며, 낙찰 후 추가적인 자금 투입 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공시지가 및 토지이용계획 제한: 준공업지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21, 2025.10.15) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 데이터센터 건설 관련 주민 민원 가능성: 인근 지역의 데이터센터 건설 추진으로 인한 주민 반발 사례가 있어, 향후 지역 개발 과정에서 사회적 갈등 요소로 작용할 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 오피스텔 시장 및 지역 부동산 경기에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권 및 다양한 생활 편의시설 인접, 주변 개발 호재 등 긍정적인 요소를 다수 보유하고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 249,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실제 투자 비용이 감정가를 크게 상회할 수 있으며, 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 본 물건은 단순 시세 차익만을 노리는 투자보다는, 임차인과의 협상 및 명도 전략을 철저히 수립하고 추가 인수 보증금 발생 가능성을 충분히 고려한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 1호선 독산역 인접, 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트, 관공서, 병원, 학교 등 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

* 지역 개발 호재: 금천구 일대 재개발 및 도시 정비 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 낮은 토지 지분 면적: 전용면적 대비 토지 지분 비율이 낮아 토지 가치 상승 영향이 제한적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 249,000,000원이 가장 큰 변수입니다. 감정가 250,000,000원 대비 인수 보증금이 거의 같은 수준으로, 매수인이 해당 보증금을 인수할 경우 사실상 추가적인 금전적 부담이 발생합니다.

이를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수 보증금 위험을 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 감정가의 약 75~85% 수준인 187,500,000원 ~ 212,500,000원을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

이는 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가이며, 최종 입찰 시에는 법원의 배당 현황 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 파악하여 결정해야 합니다. 실제 인수 보증금이 발생할 경우, 본 입찰가에 추가로 보증금 잔액이 부담될 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.