나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12789 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1022-103 금강파크빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 「서울독산초등학교」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 서측 인근에 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통 이하임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층건 내 제2층 제201호로서 (사용승인일: 2020.07.27) - 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 2~4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울특별시남부교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(2017-12-19)(서울시남부교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12789 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1022-103 금강파크빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 241,000,000원

토지면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

토지지분: 21.19㎡ (약 6.41평)

건물면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물지분: 27.59㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 7월 27일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '서울독산초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지역으로 형성되어 있습니다.

단지 내 차량 접근은 가능하나, 인근 대중교통 이용은 보통 이하 수준으로 평가됩니다. 서측 인근에 버스정류장이 소재하여 시내버스 이용이 가능합니다. 다만, 신안산선 개통 예정 및 주변 지하철역(예: 독산역)과의 거리 등을 고려할 때 교통 편의성은 향후 개선될 여지가 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12789)으로, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(천연수)가 보증금 233,000,000원, 차임 0원에 임차인으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2020년 11월 26일, 확정일자는 2020년 12월 01일이며, 배당신고일자는 2024년 04월 05일입니다. 등기부등본상 주택임차권(천연수)이 을3번으로 등기되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

* 특이사항 및 주의사항:

본 경매 물건은 공동담보, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각입니다. 이는 매수인에게 중요한 고려사항입니다.

물건명세서 상의 특별매각조건에는 '채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다고 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 대항력이 사실상 소멸되고, 매수인이 보증금 반환 의무를 부담하지 않게 됨을 의미합니다.

* 등기부 요약:

소유권 보존(누리종합건설주식회사, 2020.07.31), 소유권 이전(김정훈, 2020.12.23), 강제경매(주택도시보증공사, 2025.10.23) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 주택임차권(천연수)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 금천구 독산동 일대는 다세대, 연립주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 대규모 아파트 단지보다는 중소규모 주택들이 밀집해 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 인근에 서울독산초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

주변에 대형 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 독산역 및 인근 지역으로 이동 시 편의시설 이용이 가능합니다. 신안산선 개통 예정 등 교통망 확충 계획은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통:

서측 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근은 용이합니다. 신안산선 독산역(예정) 개통 시 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

* 편의시설:

주변 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)은 이용 가능할 것으로 보입니다. 마리오, 현대아울렛 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 교육시설:

'서울독산초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

* 기타:

주변에 데이터센터 건설 논란이 있는 지역이 포함될 수 있으나, 본 물건과의 직접적인 영향 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 본 물건은 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 명시된 조건대로 진행될 경우 매수인의 보증금 반환 부담은 없으나, 관련 절차 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 각종 보호구역, 군사기지 및 군사시설보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당됩니다. 특히 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2025.08.26 ~ 2026.08.25 / 2025.10.20 ~ 2026.12.31). 이러한 규제 사항들은 향후 재산권 행사 및 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 교통 여건: 현재 교통 여건은 '보통 이하'로 평가되어 있어, 개선이 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 매력적인 투자 가치를 지니고 있습니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건은 권리 관계를 명확히 하여 매수인의 부담을 덜어줄 수 있는 긍정적인 요소입니다.

다만, 복잡한 토지이용계획상의 제한과 현재의 다소 부족한 교통 여건은 고려해야 할 사항입니다. 신안산선 등 교통망 확충 계획과 향후 지역 발전 가능성을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대하기 용이합니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 분석이 비교적 명확하며, 인수되는 보증금 부담이 없습니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 신안산선 개통 등 교통망 개선 계획이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 약 637만원/㎡에서 1088만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다 [JSON 데이터 분석].

본 물건의 감정가는 241,000,000원으로, 건물면적 27.59㎡(약 8.35평) 기준 약 873만원/㎡입니다.

최근 거래 사례 중 2023년식 건물(29.87㎡, 32,500만원)의 경우 1088만원/㎡ 수준으로 거래되었으며, 이는 본 물건의 감정가보다 높은 시세를 형성하고 있습니다. 또한, 본 물건은 2020년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

이에 따라, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 현 시세 및 신축 건물의 가치를 감안할 때, 260,000,000원 ~ 290,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 단, 본 예상가는 현재 시세 및 공개된 정보를 바탕으로 한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.