나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12837 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-31 에스-타워빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오 피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하며 근거리에는 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하여 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2018.05.30) 외벽: 석재 붙임 등 내벽: 벽지 마감 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필1단의 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제 한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표 면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 집합건축물대장등본 표제부상 '위번건축물'로 등재되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12837 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-31 에스-타워빌 제4층 제402호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 건물 준공일: 2018년 5월 30일 (사용승인일 기준)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제4층 제402호

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적및가치

* 감정가: 228,000,000원 (22,800만원)

* 토지면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건물및토지정보

* 건물명: 에스-타워빌

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등

* 건물 특징: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

1.4. 경매정보

* 공동담보 여부: 공동담보 물건임.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사 관련 조건 변경).

* 특별매각조건: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 2필 1단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물 부지로 이용 중임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

* 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

2.3. 도로상황

* 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획및제한사항

* 2필지 공히 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)임.

* 그 외 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: E (ENKHBATBATORGIL)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-18

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인으로서 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 명시되지 않아 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하기 어렵습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이명숙)

* 보증금: 218,400,000원 (21,840만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-20

* 확정일자: 2020-05-20

* 배당신고일자: 2024-05-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증을 받은 임차인이나, 대항력은 없는 것으로 분석됨.

3.2. 말소기준권리외권리

* 집합건물 등기부상 을3 권리: 주택임차권 (이명숙, 218,400,000원, 2024-05-27 접수, 말소 예정).

* 집합건물 등기부상 갑3 권리: 강제경매 (주택도시보증공사, 218,400,000원, 2025-10-24 접수, 말소기준권리).

3.3. 인수/소멸권리

* 말소기준권리(갑3 강제경매)보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 위 권리들은 전부 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 특별매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인이 매수인에게 대항력을 포기하는 조건이 붙어 있습니다. (상세 내용은 1.1.4. 특별매각조건 참조).

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 최근시세동향

* 주변 유사 건물(다세대/빌라)의 최근 매매 사례 분석 결과, 2018년에 건축된 'M펠리체' (830-5번지)의 전용면적 약 37.05㎡ 건물이 2026년 5월 1일 30,000만원(3억원)에 거래되었습니다.

* 이는 본건 건물 면적(29.87㎡) 및 건축 연도(2018년)와 유사한 조건으로, 평당 약 810만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

* 이 외 비교적 오래된 건물들의 거래가(25,500만원, 16,900만원) 또한 존재하며, 이는 건물의 신축 연도 및 상태에 따른 가격 차이를 나타냅니다.

4.2. 시장가치평가

* 본건의 감정가 22,800만원은, 최근 거래된 유사 신축 건물의 시세(약 24,200만원 예상) 대비 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

* 건물의 신축 연도(2018년)를 고려할 때, 시장 가치 대비 경매가를 고려해볼 만한 여지가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의및문화시설

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설과의 접근성은 제한적일 수 있으나, 일상생활에 필요한 편의는 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

* "월정초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련리스크

* 대항력 있는 임차인 E (ENKHBATBATORGIL)의 보증금 및 차임이 미상으로 되어 있어, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 해당 임차인이 매각 조건에 따라 대항력을 포기하는지 명확히 확인이 필요합니다.

6.2. 매각조건관련리스크

* 본건 매각은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 부담이 전가될 가능성이 있습니다. 특히 HUG의 조건 변경 내용 및 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재된 부분에 대한 확인이 필요합니다. (건물 전체 또는 일부 위반 여부 확인 필요).

6.3. 기타리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 진행 상황에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

* 본건 소재지(화곡동)는 빌라 밀집 지역으로, 주차 등 인프라 관련 불편이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 2018년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 시세 분석 결과, 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 복잡한 매각 조건(HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건)은 잠재적 리스크 요인으로 작용하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 명확한 권리 관계 파악이 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물 (2018년 준공)으로 하자 발생 가능성 낮음.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 유사 신축 건물 시세 대비 감정가 저평가 가능성.

* 향후 지역 개발 가능성 및 신축 건물 수요 고려 시 투자 가치 높음.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원입니다. 최근 유사한 조건의 건물 매매 사례가 30,000만원(3억원) 수준으로 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 24,000만원 내외로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으며, 매각 조건에 따라 임차인의 대항력이 포기되는 것을 전제로 할 경우, 감정가 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 미상)의 존재 및 복잡한 매각 조건의 리스크를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

이에 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서, 권리 분석 및 현장 조사를 통한 최종 판단을 거쳐 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.