나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12767 [1] 서울특별시 양천구 신월동 202-3 이스트힐 제302동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2012.06.27) 외벽 : 벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측 및 동측으로 6m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12767 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 202-3 이스트힐 제302동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

건물명: 이스트힐

건축년도: 2012년 06월 27일

토지면적: 40.27㎡ (약 12.18평)

건물면적: 52.29㎡ (약 15.82평)

감정가: 264,000,000원 (2억 6400만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '서울신원초등학교' 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

교통상황: 대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 대상 물건 북측 및 동측으로 각각 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 공항 관련 구역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2012년 10월 29일 접수된 서울우유협동조합 근저당 (을1)입니다.

총 권리관계: 본 건은 다수의 채권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 모두 말소기준권리 하에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 463,664,150원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 공부상 지상권에 대한 별도 명시된 내용은 없습니다.

4. 상권분석

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 일반 주거 지역입니다. 특정 상업 지구라기보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있어, 소규모 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

편의시설: '서울신원초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통: 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

기타: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 인수 보증금은 0원이지만 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역: 특정 기간 동안 아파트 거래 시 허가를 받아야 하므로, 매수인의 자격 및 관련 절차를 확인해야 합니다.

공항 관련 지역 지정: 해당 지역은 공항 소음 및 시설 관련 법규의 제한을 받을 수 있으며, 이는 소음 등의 영향으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 주거 환경은 무난한 편입니다.

다수의 권리 관계가 복잡했으나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 검토 사항은 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 위험입니다.

토지거래허가구역 지정 및 공항 관련 지역 지정은 향후 이용 및 거래 시 제약이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

서울 지역이라는 입지적 강점이 있습니다.

감정가 대비 주변 시세 분석을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확히 정리되는 임의경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 264,000,000원

최근 시세 분석 결과, 주변 유사 빌라/다세대의 최근 매매가(2026년 7월 기준)는 면적과 건축 연도에 따라 평당 약 1,100만원에서 2,300만원까지 분포하고 있습니다. 본 물건(52.29㎡, 2012년식)의 감정가는 평당 약 1,669만원으로, 최근 거래된 신축 빌라(고센아트빌, 2016년식)의 평당가(약 2,323만원)보다는 낮고, 오래된 빌라(진영이례맨션B, 2003년식)의 평당가보다는 높은 수준입니다.

임차인 관계 미확인, 명도 비용 발생 가능성, 토지거래허가구역 지정 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위를 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

10. 주변시설 조사

양천구 신월동 일대는 일반적인 주거 지역으로, 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오 시설이 밀집해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 해당 지역은 공항 소음 영향권에 일부 포함되어 있습니다. 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.