나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12925 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제9층 제908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울강서우체국" 남서측 인근에 위치하는 (통칭:벨리오오피스텔)제9층 제908호로서, 주위는 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 양천향교옥(지하철 9호선), 발산역(지하철 6호선)이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제9층 제908호로서, 외벽 : 치장석 붙임 등 내벽 : 벽지바름, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마곡동 784-8 :도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12925 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-8, 벨리오 제9층 제908호

건물명: 벨리오

건축년도: 2015년

건축구조: 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕

총층수: 10층

해당층수: 9층

용도: 오피스텔 (근린생활시설 및 업무시설 혼합)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.51㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.507㎡ (약 2.27평)

건물면적 (전유면적): 20.58㎡ (약 6.22평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 140,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울강서우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다. 지하철 9호선 양천향교역과 지하철 5호선 발산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 국민은행의 가압류(2024.02.21. 접수)입니다. 소유권이전, 신탁등기말소, 매매 등기 내역이 존재합니다.

주목할 권리로는 을구 3번 순위 주택임차권(채권액 133,000,000원)이 있으며, 해당 권리는 '인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

그 외 다수의 가압류 및 본건 경매개시결정 등기(채권자: 한국주택금융공사)는 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계는 197,910,170원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이승용)

* 보증금: 133,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-17

* 확정일자: 2023-03-27

* 배당신고일자: 2025-04-28

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권등기 (을구 3번)

3.3. 권리 분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 133,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 분류됩니다.

물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기"로 명시되어 있으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰 후 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 하는 리스크가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 마곡동 일대는 신축된 업무단지와 상업시설이 밀집된 지역으로, 다양한 근린생활시설, 사무실, 병원, 금융기관 등이 자리하고 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 양천향교역, 5호선 발산역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 상업시설 및 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 및 업무 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차인의 보증금 133,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 실질적인 취득 가격이 높아질 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)에 속해 있어 소음이나 항공기 운항 관련 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있으나, 경매 물건의 경우 일반적으로 허가 대상에서 제외되는 경우가 많으므로 해당 사항은 별도 확인이 필요합니다. 주변 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡동의 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 133,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 투자에 있어 가장 중요한 고려사항입니다. 임차인의 보증금 변제 여부에 따라 실질 취득 가격이 크게 달라질 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 직주근접 수요 증가 기대

* 비교적 최신 연식의 오피스텔로 관리 상태 양호 예상

* 인수되는 임차인의 보증금을 고려하여 시세 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세차익 또는 안정적인 임대수익 가능성

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 보면 2026년 4월 3층 매물이 127,000,000원에, 2026년 6월 6층 매물이 110,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 140,000,000원입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 133,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이 금액 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 곧 실질적인 취득 금액이 입찰가에 임차인 보증금 인수액을 더한 금액이 될 수 있음을 의미합니다.

따라서, 현재 시장가격을 고려하되 임차인 보증금 인수 리스크를 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 최저 매매가인 110,000,000원과 임차인 보증금 133,000,000원을 고려했을 때, 보증금 인수분을 감안하면 실질적인 매수 희망 가격은 낮아져야 합니다.

임차인 보증금 인수 리스크를 충분히 고려하여, 최저 입찰가 대비 10~20% 가량 높은 가격 선에서 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 임차인 보증금 일부를 부담하더라도 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가격대를 설정하기 위함입니다. 최종 입찰가는 임차인의 보증금 배당 예상액에 대한 면밀한 분석 후에 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.