나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12873 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 655-12 엠지333주거복합빌딩 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "가곡초등학교" 동측 근거리에 소재하며,주위는 근린생활시설,다세대주택,학교,병원 및 아파트단지 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진.출입 가능하며,인근에 노선버스 정류장 및 지하철5호선 발산역 등이 소재하는 바 제반 교통상황 양호시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상7층(사용승인일;2018.08.31) 건물 내 제4층 제401호로서 외벽;석재붙임 마감 창호;새쉬창호 입니다.

이용상태

다세대주택(후첨"내부구조도"참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비, 승강기설비, 지하 주차장설비,화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄시되는 사다리형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로 및 남측으로 세로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),대로2류(폭 30m~35m)(접함),가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역,(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2013-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망),절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망),대공방어협조구역(위탁고도;77m-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역(수도권정비계획법>,지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등.용도;단독,다가구 아파트 연립 다세대.지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20~2026.12.31),건축선(2019-04-03)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12873 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 655-12 엠지333주거복합빌딩 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 422,000,000원

토지면적: 23.43㎡ (약 7.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.80㎡ (약 14.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2017년 (건축허가), 2018년 8월 31일 (사용승인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "가곡초등학교" 동측 근거리에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 학교, 병원 및 아파트 단지 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 발산역 등이 소재하여 제반 교통 상황이 양호합니다.

2.3. 도로상태

동측으로 대로 및 남측으로 세로와 2면으로 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 노원세무서장의 압류(2021-01-21)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 5,169,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강민철

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 11월 4일

* 확정일자: 2019년 10월 4일

* 배당신고일자: 2024년 3월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 (을1), 2024-03-18 접수.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기이며, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 임차인 강민철의 보증금 450,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

3.5. 기타 권리 분석

소유권이전, 신탁등기말소, 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 지역에 위치한 다세대주택으로, 주변에 근린생활시설, 학교, 병원, 아파트 단지 등이 혼재하여 주거 기능과 상업 기능이 결합된 지역입니다.

4.2. 시장 수요

인근 지하철 5호선 발산역 및 버스 정류장 이용이 편리하여 교통의 요지에 해당하며, 이는 안정적인 주거 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 5호선 발산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육

가곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의시설

근린생활시설, 병원 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.4. 주거 환경

다세대주택과 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 450,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰 후 실질적인 부담액이 상당할 것으로 예상됩니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 복합적 규제

공항 시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 교육환경 보호에 관한 법률 등 다양한 법규의 적용을 받아 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 내발산동에 위치한 MG 333 주거복합빌딩 내 다세대주택으로, 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 입지적으로는 지하철 5호선 발산역 이용이 편리하고 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높습니다.

그러나 등기부상 확인되는 대항력 있는 임차인 강민철의 보증금 450,000,000원이 매수자에게 인수되는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 낙찰가가 낮더라도 실제 부담하는 총액은 매우 높아질 수 있습니다.

다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리관계 자체는 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 발산역 인근으로 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 안정적 수요: 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* (주의) 임차인 인수 조건: 보증금 450,000,000원 인수 조건 하에 시세 차익 또는 임대 수익률을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 422,000,000원입니다.

그러나 본 물건은 보증금 450,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

최근 거래 사례를 분석해보면,

* 2026년 5월 7일 거래된 36.2㎡ 다세대주택(아이디움103동, 2014년식)은 238,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 54.78㎡ 다세대주택(온세그랑빌, 2007년식)은 275,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 48.80㎡ (약 14.76평)으로, 이러한 최근 시세 정보를 고려할 때 물건 자체의 시장 가치는 대략 270,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

하지만, 매수인이 450,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 한다는 점을 감안하면, 실제 물건 취득을 위한 총 부담액은 "(입찰가) + (인수되는 보증금 450,000,000원)"이 됩니다.

따라서, 만약 시장 가치를 300,000,000원으로 가정하고 입찰가를 300,000,000원으로 산정한다면, 총 부담액은 750,000,000원 (300,000,000원 + 450,000,000원)이 되어 시장 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

현실적으로, 인수되는 보증금 450,000,000원을 고려했을 때, 450,000,000원 이하의 입찰가는 매수자에게 손해를 안겨줄 가능성이 높습니다. 또한, 인수되는 보증금을 제외하고 계산하더라도, 물건 자체의 시세가 인수될 보증금보다 낮으므로, 입찰가를 산정하는 데 매우 신중해야 합니다.

본 물건은 임차 보증금 인수라는 큰 부담이 존재하므로, 예상 입찰가는 450,000,000원 이하의 금액으로는 수익을 기대하기 어렵습니다. 매수인은 이 450,000,000원이라는 인수 비용을 고려하여, 실제 투입하는 자금 대비 수익을 낼 수 있는 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 인수되는 보증금액이 높아, 시세 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰되지 않는 한 수익 창출이 어려울 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.