나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12218 [1] 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘구로중학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,7호선"대림역"이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2017. 11.01.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 88-17, 88-18, 88-19 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11), 소로3류(폭 8m미만)(2014-12-11)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.1 2.31.). 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 후첨 ‘내부구조도’와 같이 제시외건물(ㄱ)로 인하여 집합건축물대장 표제부 및 전유부상 위반건축물로 표기되어 있으니, 업무 진행에 참고 바람. 제시외건물(ㄱ)의 경우 위반건축물로서 평가에서 제외하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12218 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제4층 제404호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제4층 제404호

사용승인일: 2017년 11월 1일

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-19세대)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 206,000,000 원

토지면적: 15.31㎡ (약 4.63 평)

건물면적: 24.33㎡ (약 7.36 평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 2, 7호선 '대림역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역으로 분류됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다 (대상: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 주요 권리 내역

소유권 이전(5번 신탁등기 말소)이 2019년 12월 12일에 있었습니다.

주요 권리로는 2019년 12월 12일 접수된 신목신용협동조합의 근저당권(말소기준권리, 143,400,000원)이 있습니다.

이후 2025년 10월 30일 접수된 신목신용협동조합의 임의경매(143,400,000원)와 2025년 11월 21일 접수된 국민건강보험공단의 압류(말소 예정)가 있습니다.

등기부채권 총액은 143,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 300,000원

전입일자/확정일자: 2020-05-11

배당신고일자: 2025-11-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 김 은 대항력이 없으며, 말소기준권리(근저당권)보다 늦은 시점(2020년 5월 11일)에 전입하였으므로, 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 법정지상권 관련 분석

본건의 특이사항 및 특수물건정보에 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 또한, 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에도 '지상권'으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지 상에 존재하는 건물에 대해 타인에게 법정지상권이 설정되어 있으며, 경매로 인해 소멸되지 않는다는 의미입니다. 법정지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 특정 법적 요건을 충족하면 건물 소유자를 위해 법률상 당연히 인정되는 권리입니다. 이는 토지 사용에 제약을 초래할 수 있는 중대한 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 건 인근 지역은 구로중학교를 중심으로 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 서울 구로구는 G밸리(구로디지털단지, 구로하이테크시티 등)와 연계되어 직주근접 수요가 있는 지역입니다. 구로 중앙유통단지가 인근에 있어 산업 관련 상권도 발달해 있으며, 구로시장 및 남구로시장이 있어 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 지역 특성

구로동 일대는 1990년대 후반부터 조선족 및 중국인 이주민들이 많이 정착하여 중국어 간판이 많은 지역적 특성을 보이며, 이는 남구로시장 등에서 확인할 수 있습니다. 주변에 고려대학교 구로병원이 있어 의료 인프라도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 구로중학교가 위치하고 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2, 7호선 대림역 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다. 구로시장, 남구로시장 등 전통 시장과 각종 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주거 환경

주변이 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

가장 큰 리스크는 법정지상권입니다. 이 권리는 토지 사용에 제약을 가하며, 해당 토지에서 건물을 철거하거나 재개발하는 데 어려움을 줄 수 있습니다. 법정지상권의 정확한 내용(성립 요건, 존속 기간, 범위 등)에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 법정지상권이 설정된 토지의 가치는 현저히 하락할 수 있습니다.

6.2. 위반 건축물

본건은 집합건축물대장 표제부 및 전유부에 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 제시외건물(ㄱ)로 인해 발생한 것으로, 평가에서 제외되었습니다. 위반 건축물은 행정적 제재(이행강제금 부과 등) 대상이 될 수 있으며, 추후 건물 관련 업무 진행 시 문제가 될 수 있습니다. 관할 구청에 정확한 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 건축된 비교적 신축인 다세대주택으로, 대림역 인근에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 '법정지상권'이 성립되어 있어 토지 사용에 심각한 제약을 받을 수 있는 중대한 권리 분석상의 리스크를 안고 있습니다. 또한, 위반 건축물 등재 사실도 확인되어 추가적인 확인이 필요한 상황입니다. 이러한 권리상의 중대한 하자로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 법정지상권의 구체적인 내용과 영향력에 대한 면밀한 법률적 검토 없이는 투자가 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)입니다.

* 지하철 2, 7호선 대림역 접근성이 양호한 편입니다.

* 법정지상권과 위반건축물이라는 중대한 하자 존재로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 삼성드림빌(2023년식, 36.84㎡): 2026년 3월 3억 4천만원 (약 923만원/㎡)

* 은빈홈타운(2002년식, 35.32㎡): 2026년 3월 1억 6천만원 (약 453만원/㎡) - 연식 및 층수 차이로 인한 시세 차이로 판단됩니다.

* 여명아트(2003년식, 68.99㎡): 2026년 3월 3억 3천 5백만원 (약 486만원/㎡)

본건의 건물 연식(2017년)과 면적(24.33㎡)을 고려할 때, 직접적인 비교는 어렵지만, 감정가 2억 6백만원(약 847만원/㎡)은 최근 신축 건물의 시세와 유사한 수준으로 보입니다. 그러나 '법정지상권'이라는 치명적인 권리 하자 존재로 인해 실질적인 시장 가치는 상당 부분 하락할 것으로 예상됩니다. 법정지상권이 미치는 영향에 따라 가치 하락폭이 클 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 206,000,000원입니다.

일반적으로 법정지상권이 존재하는 물건은 토지 사용에 제약이 있어 시세 대비 할인된 가격으로 거래됩니다. 이 물건의 경우, 법정지상권의 구체적인 성립 요건과 토지 소유자와의 관계, 건물 가치 대비 토지 가치 등을 면밀히 분석해야 정확한 가치 산정이 가능합니다.

현재로서는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 법정지상권으로 인한 불확실성을 감안하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 것이며, 법정지상권에 대한 전문적인 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.