나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12419 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOOO OOOO OOO OOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 인터시티 제3층 제302호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(까치산역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상4층건내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2001.12.13) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간 :2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12419 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 다온모피 (등기부 기재 기준)

감정가: 256,000,000 원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 391-17 인터시티 제3층 제302호

용도: 다세대주택

토지면적: 23.96㎡ (약 7.25 평)

건물면적: 58.68㎡ (약 17.75 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건물명: 인터시티

사용승인일: 2001년 12월 13일

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제3층 제302호

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을11. 근저당권 (접수일자: 2020년 09월 01일, 채권자: 주식회사 다온모피, 채권최고액: 180,000,000원)

본 경매 절차에서 말소되는 권리의 기준이 됩니다.

3.2. 총채권액 (등기부상 총 권리금액)

약 616,750,002원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 12번 임차권 등기.

본건의 임차인 최지혜 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 228,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2020년 07월 30일

* 확정일자: 2020년 07월 01일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권 등기 (을12, 접수일자: 2022-09-07). 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 비슷한 규모의 다세대주택 거래 사례들을 참고할 때, 평당 시세는 약 410만원에서 810만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 2000년에 건축된 53.84㎡ 면적의 주택이 255,000,000원에 거래된 사례는 본건의 감정가(256,000,000원)와 유사한 수준의 시세 형성을 보여줍니다. 2018년에 건축된 37.05㎡ 면적의 주택이 300,000,000원에 거래된 사례는 신축 및 면적 차이를 고려할 때, 본건의 현재 시세를 추정하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

* 지하철: 5호선 까치산역 도보 거리 (구체적 도보 시간은 추가 확인 필요)

* 버스: 다수의 노선버스 이용 가능한 정류장 인접

* 교육시설: 신정초등학교가 남서측 인근에 위치

* 기타: 주위로 다양한 근린생활시설 및 주거단지가 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설 정보

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 특별히 혐오시설이 밀집되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 공항 관련 보호구역 등이 다수 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건에는 보증금 228,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 하는 위험이 있습니다. 이는 입찰 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 다수의 도시계획법규 및 건축 관련 제한사항이 존재합니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 계약 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이러한 제한사항은 향후 재건축 또는 건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 사항

임대차 관계가 "미상"으로 기재되어 있으나, 등기부상 대항력 있는 임차인 정보가 명확히 확인되므로, 해당 임차인 정보를 기준으로 권리분석을 진행해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 까치산역 인근에 자리하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 감정가는 256,000,000원으로 책정되었습니다. 건물의 연식(2001년 준공)을 고려할 때, 주변 시세와 비교하여 적정 수준의 감정가로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 보증금 228,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰가는 이러한 부담을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 다수의 토지이용계획 및 제한사항은 향후 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 대중교통 접근성 양호: 지하철역 및 버스 정류장 인접

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요 존재

* 감정가 대비 시세 경쟁력: 주변 유사 물건 시세 대비 고려할 만한 가치

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 건축 연식을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

하지만, 228,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이라는 중대한 위험 요소를 감안해야 합니다. 임차인의 보증금을 전액 인수한다고 가정할 경우, 총 취득 비용은 입찰가에 보증금 잔액이 추가되므로, 이는 물건의 실질 가치보다 높아질 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 이러한 리스크를 반영하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인의 보증금(228,000,000원)이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 부담해야 하는 최대 금액은 228,000,000원이 됩니다. 따라서, 총 지출 금액이 228,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

가장 안정적인 입찰가는, 만약 보증금 전부를 인수해야 하는 상황을 대비하여, 물건의 실제 시장 가치(약 256,000,000원)와 인수 부담금(228,000,000원)을 고려한 최고 상한선인 228,000,000원을 넘지 않는 선에서 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.