나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12988 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793 유림트윈파크 제7층 제에이-704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '동명초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 "발산역" 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물내 제7층 제에이-704호로서, (사용승인 : 2015.11.20.) - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.

설비내역

지역난방(열병합)에 의한 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지 토지는 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서 현황 '오피스텔' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 8차선 포장도로, 북측으로 왕복 3차선 포장도로, 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12988 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 793 유림트윈파크 제7층 제에이-704호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 추정)

토지면적: 6.98㎡ (약 2.11평)

건물면적: 19.99㎡ (약 6.05평) (전용면적)

감정가: 137,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2015년 11월 20일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '동명초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 '발산역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건까지 동측으로 왕복 8차선, 북측으로 왕복 3차선, 서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

주변 개발 계획 및 용도:

마곡도시개발사업 구역 내에 위치하며, 준주거지역에 해당합니다.

중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 김포공항 관련 규제를 받습니다. (수평표면구역, 대공방어협조구역 등)

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 현재 지정 기간 및 대상은 확인이 필요합니다. (2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31)

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

본건 등기부등본 상 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권 존재 여부는 최종 확인 필요)

말소기준권리:

을5 (주택임차권, 김나영)이 아닌, 갑4 (주택도시보증공사 가압류)이 말소기준권리입니다. (접수일자 2024-09-11)

인수되는 권리:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권 포기 조건을 매각으로, 매수인은 임차보증금을 인수하지 않습니다.

등기부 현황 요약:

소유권 보존 및 이전 등기가 완료되었으며, 현재 소유자는 박규민입니다.

주택도시보증공사가 가압류 및 강제경매를 신청하였으며, 해당 권리들은 말소될 예정입니다.

임차인 김나영의 주택임차권 등기(을5)는 말소되는 것으로 기재되어 있습니다. 하지만 '대항력있는임차인', '선순위임차권'으로 언급된 점과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 종합하여 볼 때, 매수인이 직접적인 임차보증금 인수 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

건물 현황:

본건이 속한 유림트윈파크는 2015년에 사용 승인된 오피스텔 건물입니다.

총 10층 건물로, 본건은 7층 제에이-704호에 위치합니다.

총 297세대로 구성되어 있으며, 일부 근린생활시설도 포함하고 있습니다.

내부 구조 및 설비는 폐문 부재로 인해 정상 작동 여부 확인은 불가하였으나, 지역난방 및 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비는 갖춘 것으로 탐문됩니다.

최근 시세 동향 (JSON 분석):

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(유림트윈파크) 내 유사 면적(19.99㎡) 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

2025년 11월 (2층): 113,000,000원

2025년 2월 (7층): 120,000,000원

2026년 2월 (9층): 120,000,000원

최근 실거래가는 약 1억 1,300만원에서 1억 2,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 137,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 평가되었음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

본 건물 및 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대형 병원 및 관공서 등은 지하철 및 차량 이용 시 접근 가능합니다.

교육시설:

도보 거리에 동명초등학교가 위치하며, 인근에 다수의 중고등학교 및 대학교(서부면허시험장 인근)가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

녹지 및 휴식 공간:

마곡지구 내 공원들이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. (예: 서울식물원 등)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항:

'대항력있는임차인' 및 '선순위임차권'이라는 언급에도 불구하고, 임차인 현황 및 등기부등본 상 '대항력 없음', '주택임차권 말소'로 기재되어 있습니다.

그러나 '주택도시보증공사(김 )'의 보증금 140,000,000원에 대한 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권 포기 조건 매각'이 명시되어 있어, 매수인이 직접적인 임차보증금 인수 의무는 없습니다.

이러한 복잡한 권리관계와 임차인 관련 조건은 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 해석 및 위험 요소를 파악해야 합니다.

건물 상태:

폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가능하며, 이에 따른 설비의 정상 작동 여부, 누수, 결로 등 하자가 있을 수 있습니다. 입찰 시 이러한 부분을 고려해야 합니다.

공항 관련 규제:

김포공항 인근 '중요시설물보호지구'에 위치하여 소음, 비행 항로 관련 제한 등이 있을 수 있습니다. 이는 재산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡지구 내 오피스텔로, 지하철 발산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다.

하지만 '대항력있는임차인' 언급과 실제 등기부상 '대항력 없음/말소'라는 상반된 정보, 그리고 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각 등 권리관계가 복잡하여 세심한 주의가 요구됩니다.

내부 확인이 불가한 점과 공항 관련 규제 또한 고려해야 할 사항입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

마곡지구 개발 프리미엄: 마곡지구는 첨단 산업단지 및 주거, 상업 시설이 집약된 지역으로 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 곳입니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 발산역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

소형 면적: 19.99㎡의 소형 면적은 1인 가구 및 투자용으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

임차보증금 인수 부담 없음: 복잡한 권리관계에도 불구하고, 임차보증금 인수 부담이 없어 명확한 투자 비용 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가는 113,000,000원 ~ 120,000,000원 수준입니다.

가장 최근 실거래가는 2026년 2월의 120,000,000원입니다.

감정가 대비 시세:

본건 감정가는 137,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 평균보다 약 15% 이상 높습니다.

권리관계 및 리스크 고려:

임차인 관련 복잡한 조건, 내부 확인 불가, 공항 규제 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 산정:

현 시세인 120,000,000원을 기준으로, 권리분석에 따른 추가적 비용 및 향후 명도, 수리비 등을 고려하여 낙찰가율을 산정합니다.

감정가의 90% 수준인 123,300,000원 또는 최근 실거래가 수준인 120,000,000원을 기준으로, 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태를 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

권리분석상 인수할 보증금이 0원이므로, 보수적으로 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 경매 특성상 경쟁 구도에 따라 가격 변동성이 크므로, 본 물건의 가치를 충분히 검토한 후 전략적인 입찰이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.