나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12952 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택 단지형다세대'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승 강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 남동측 하향 완경사지 내 자체지반은 등고 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세 대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025 .10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12952 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 '도시형생활주택 단지형다세대'임)

* 감정가: 275,000,000원

* 토지면적: 17.79㎡ (약 5.38평)

* 토지지분: 17.79㎡ (약 5.38평)

* 건물면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

* 건물지분: 28.85㎡ (약 8.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2·5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 2일 오케이저축은행의 가압류 (서울북부지방법원 2025카단24010).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 경매를 통해 권리 관계가 정리될 예정입니다. (단, 물건명세서상의 특별 인수 조건이 있을 수 있음)

* 인수되는 권리: 없음. (단, 아래 임차인 관련 조건 확인 필요)

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액은 약 251,150,098원 (오케이저축은행 5,150,098원 + 주택도시보증공사 246,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 김 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 소유자 또는 관계인일 가능성이 있으며, 0원 보증금으로 대항력이 있다는 점은 특이사항입니다. 전입일자가 말소기준권리 설정일보다 늦어 법적 효력이 제한될 수 있으나, 명도 시 불확실성을 고려해야 합니다.

* 김 (주택도시보증공사):

* 보증금: 246,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 10일

* 확정일자: 2023년 2월 27일

* 배당신고일자: 2024년 8월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사)에서 보증한 임차인으로, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 본 건의 경우 감정가(275,000,000원)가 임차보증금(246,000,000원)보다 높아 배당을 통해 전액 변제받을 가능성이 높습니다.

* 박 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 5월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 김 임차인과 마찬가지로 0원 보증금으로 대항력이 있다는 점은 특이사항이며, 전입일자가 말소기준권리 설정일보다 늦어 법적 효력이 제한될 수 있습니다. 명도 시 불확실성을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (본건은 인수하는 임차보증금이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 인근 까치산역을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있습니다. 병원, 은행, 마트, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 주거 지역 특성상 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 공항 관련 시설 보호지구 및 군사시설 보호구역 등은 있으나, 이는 일반적인 지역 제한 사항에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 서울신정초등학교, 까치산역(2, 5호선), 각종 금융기관, 병원, 마트, 소규모 상가 밀집 지역과 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육환경: 서울신정초등학교, 양서중학교, 광영고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 확인이 필요합니다.

* 주거 환경: 본건은 2020년에 건축된 '에스케이파크리움'이라는 집합건물의 도시형생활주택으로, 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원인 임차인 김 및 박 의 경우, 대항력은 있으나 보증금 회수 주장이 불분명합니다. 이들의 전입일자가 말소기준권리 설정일보다 늦은 점은 긍정적이나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* HUG 인수조건: HUG 임차인(김지은)의 경우, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG의 보증 채권이 경매 배당으로 전액 변제될 경우 문제가 없으나, 만약 부족분이 발생할 경우 임차인이 해당 잔액을 청구하지 않는다는 조건입니다. 다만, 감정가가 임차보증금보다 높아 전액 변제 가능성이 높습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, '상대보호구역'은 교육청 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축된 지 얼마 되지 않은 건물(2020년)이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 인근 학교와의 거리도 가까워 주거 환경이 우수한 편입니다.

권리 관계상 HUG 보증 임차인과 관련된 조건이 있으나, 감정가 대비 임차보증금 규모를 고려할 때 배당을 통한 해결이 유력해 보입니다. 가장 큰 리스크 요인은 보증금 0원의 '대항력 있는 임차인' 2명의 존재이며, 이들의 명도 관련 불확실성을 사전에 철저히 파악해야 합니다.

최근 주변 실거래가격을 고려할 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 거주 만족도가 높습니다.

* 우수한 입지: 지하철역 및 주요 편의시설 접근성이 좋은 지역입니다.

* HUG 조건으로 인한 명확한 권리 정리 가능성: HUG 관련 임차인의 조건부 포기로 인해 후순위 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 유사 물건의 실거래가격을 고려할 때, 본건의 감정가가 시장가치보다 낮을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 275,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 실거래가 데이터를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택(2019년 준공, 전용면적 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 10,800,000원으로 환산할 때, 본건(전용면적 28.85㎡)의 시장 가치는 약 311,600,000원 (28.85㎡ * 10,800,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

다만, 보증금 0원의 '대항력 있는 임차인' 2명의 존재는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용합니다. 이러한 불확실성을 고려하더라도, HUG 임차인의 조건부 포기 조항과 신축 건물이라는 장점을 감안하면 투자가치는 충분합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원이므로, 제시하는 입찰가는 실제 낙찰가가 됩니다.

종합적인 판단 하에, 보수적인 접근과 시장 가치 상승 여력을 고려하여 예상 입찰가는 255,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 92.7% 수준입니다.

추가적인 현장 조사를 통해 임차인 관련 불확실성을 해소한다면 입찰가를 상향 조정할 수도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.