나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12969 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제9층 제903호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 '서울영동초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설, 병원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 영등포시장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 13층 건물 내 제9층 제903호로서, (사용승인일: 2020.05.21) - 외 벽: 석재붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임. (후면 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공부상 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도: 아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12969 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제9층 제903호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설/오피스텔, 현황 주거용 사용)

감정가: 357,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (경매개시결정 등기상)

1.2. 부동산정보

토지면적: 8.72㎡ (약 2.64평)

건물면적: 30.71㎡ (약 9.30평)

1.3. 건물정보

건축연도: 2020년 5월 21일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 13층 건물 내 제9층 제903호

전용면적: 30.71㎡ (약 9.30평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 소재하며, '서울영동초등학교' 남동측 인근에 위치함.

주변은 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설, 병원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통편의성

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치함.

지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 편의시설

인근에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수함.

2.4. 주변시설

* 서울영동초등학교 (남동측 인근)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 3월 21일자 부천시의 압류 (갑6)임.

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인현황및분석

3.2. 1.임차인정보

* 임차인: 주택도시보증공사 (손 )

* 보증금: 359,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 30일

* 확정일자: 2021년 6월 21일

* 배당신고일자: 2023년 8월 23일

* 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을1)은 말소 처리되어 있음.

3.2. 2.권리분석

'임차인 현황'에 따르면 대항력이 없음으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라는 상반된 내용이 기재되어 있어 주의가 필요함.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보임.

3.2. 3.특이사항및주의사항

* 매각 조건으로, 임차인 손 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 함.

* HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으나 구체적인 내용은 확인 필요.

3.3. 기타권리관계

* 신탁등기 말소 (갑2, 갑4)

* 공유자 지분 이전 (갑5)

* 부천시, 서민금융진흥원, 부천세무서장의 압류 및 가압류 (갑6, 갑7, 갑9, 갑10, 갑11) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준 권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 1,282,145,707원

3.4. 인수되는권리여부

특별한 언급은 없으나, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 표기되어 있음. (단, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 없음)

전반적으로 매수인이 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단되나, 임차인 관련 사항은 재확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 상권특성

본건은 서울 영등포구의 도심 지역에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 상업시설 등이 혼재된 지역임.

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중인 복합적인 성격의 상권을 형성하고 있음.

4.2. 유사물건실거래가분석

주변 지역의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과는 다음과 같음.

4.2. 1.비교사례1 (하우스퀘어)

* 거래일자: 2025년 12월 2일

* 면적: 26.31㎡ (약 7.96평)

* 층수: 9층

* 건축연도: 2018년

* 거래가: 278,000,000원

* 평당가: 약 34,924,623원

4.2. 2.비교사례2 (골든힐C동)

* 거래일자: 2026년 3월 11일

* 면적: 38.14㎡ (약 11.54평)

* 층수: 10층

* 건축연도: 2016년

* 거래가: 400,000,000원

* 평당가: 약 34,661,958원

4.2. 3.비교사례3 (토방베스트빌A동)

* 거래일자: 2026년 5월 9일

* 면적: 59.75㎡ (약 18.08평)

* 층수: 2층

* 건축연도: 2002년

* 거래가: 400,000,000원

* 평당가: 약 22,123,783원 (이 사례는 면적과 연식 차이가 커 직접 비교는 어려움)

4.3. 시세종합

본건(30.71㎡)의 감정가는 357,000,000원으로, 평당 약 38,387,097원임.

비교 사례 중 본건과 유사한 층수와 건축연식(2018년)을 가진 '하우스퀘어'(26.31㎡, 278,000,000원)의 시세를 본건 면적(30.71㎡)으로 환산 시 약 324,439,376원으로 추정됨.

'골든힐C동'(38.14㎡, 400,000,000원)의 시세를 본건 면적으로 환산 시 약 321,803,880원으로 추정됨.

본건은 2020년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 최신 건축 연식이 장점으로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 오피스텔로, 편리한 도시 생활 환경을 누릴 수 있는 위치임.

건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중임.

5.2. 생활편의시설

인근에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수함.

5.3. 교육환경

* 서울영동초등학교가 남동측 인근에 위치하여 통학이 용이함.

5.4. 기타생활정보

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련복잡성

임차인 정보에 '대항력 없음'과 '대항력있는임차인'이라는 상반된 내용이 기재되어 있어, 실제 법적 지위 및 보증금 반환 관련 분쟁 발생 가능성이 있음.

비록 매수인에게 보증금 인수 의무는 없으나, 임차인의 명도 저항이나 조건 불이행 시 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있음.

6.2. 법적제한사항

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.)

6.3. 등기부상채무총액

등기부채권 총액은 1,282,145,707원으로, 이는 본건 감정가를 훨씬 상회하는 금액임. 채무 규모가 상당히 크다는 점을 인지해야 함.

6.4. 실제이용상태와공부상용도불일치

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중임. 이는 향후 용도 변경이나 재산권 행사에 제약이 될 수 있음.

7. 종합의견

본 물건은 서울 영등포구에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호함.

그러나 임차인 관련 정보의 상반된 내용, 복잡한 권리 관계, 법적 제한 사항 등 여러 리스크 요인이 존재함.

특히 임차인의 대항력 여부와 매각 조건의 이행 가능성은 본건의 낙찰 후 명도 및 권리 관계 정리에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자포인트

8.1. 최신건물연식

2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 감가상각이 적어 신축급의 가치를 누릴 수 있음.

8.2. 역세권및교통요지

지하철 5호선 영등포시장역과 버스정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리한 입지임.

8.3. 주거용활용가능성

업무시설로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 사용 중인 점을 고려할 때, 실수요자에게 매력적일 수 있으며 임대 수익 창출에도 유리할 수 있음.

8.4. 경매특유의가격메리트

권리 관계의 복잡성으로 인해 경쟁자가 적을 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석기반예상가

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 조건의 물건 시세는 약 320,000,000원에서 325,000,000원 수준으로 추정됨.

감정가는 357,000,000원으로, 신축 연식을 고려할 때 적정 수준이나, 임차인 관련 리스크를 감안하면 입찰 시 보수적인 접근이 필요함.

9.2. 권리관계및위험요소고려입찰가제안

임차인의 대항력 존재 여부 및 명도 관련 불확실성을 고려하여, 보수적인 입찰가 산정이 필요함.

인수 보증금이 없다는 점과 매각 조건의 이행 가능성을 신중히 검토해야 함.

따라서, 320,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

가장 보수적으로는 320,000,000원부터 시작하여, 경쟁 상황 및 추가 조사 결과를 바탕으로 상향 조정하는 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.