나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13003 [1] 서울특별시 구로구 온수동 83-3 제지층 제비03호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 '지하철 온수역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지층 제비03호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 '연립주택'임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측, 서측 및 남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반 +건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정 비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13003 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 온수동 83-3 제지층 제비03호

용도: 연립주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 50.39㎡ (약 15.24평)

건물면적: 72.42㎡ (약 21.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 1995년 (준공 1996년)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 온수동 소재 '지하철 온수역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본 물건은 단독주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 온수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 토지는 북측, 서측 및 남측으로 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하나은행의 가압류 (2022년 11월 22일 접수, 23,820,809원)가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(가압류, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 본 물건은 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

특별매각조건: 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매수인이 별도의 임차보증금을 인수하지 않음을 의미합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 리신. 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-02-28. 대항력 없음.

* 임차인: 정혜경 (주택도시보증공사 관련). 보증금 185,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-05-10. 대항력 없음.

등기부채권 총액: 약 410,307,117원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 온수동 지역은 주거 밀집 지역으로, 지하철 온수역을 중심으로 형성된 근린 상권을 이루고 있습니다.

다양한 편의시설 및 상업시설이 인근에 분포하고 있어 주민들의 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 지하철 온수역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수하며, 인근에 마트, 편의점, 병원, 학원 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

교육시설: 주변 환경에 교육환경보호구역이 지정되어 있으나, 정확한 범위는 교육청을 통해 확인이 필요합니다.

교통: 지하철 1호선과 7호선 환승역인 온수역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주거환경: 주위는 주택가로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재개발구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 동시에 건축 관련 규제(예: 7층 이하)가 적용될 수 있습니다. 교육환경보호구역 및 군사기지 보호구역에 해당되므로 관련 법규 확인이 필수적입니다.

토지거래허가구역: 본 토지는 특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 매수 시 허가 절차를 준수해야 합니다.

건축물 노후도: 1995년에 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 일반적인 지도 검색 및 정보 조사 결과, 물건지 주변에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 상세 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 온수역 역세권에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의성이 뛰어나다는 장점이 있습니다.

권리관계가 매우 깔끔하여 인수되는 권리가 없다는 점은 투자 시 안정성을 높여줍니다. 특히 HUG의 특별매각조건으로 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 이점으로 작용합니다.

하지만 1995년 건축된 건물로 노후도가 있으며, 지하층에 해당된다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

주변 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 온수역(1, 7호선)을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 투자에 대한 부담이 적습니다.

주거 환경: 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

개발 가능성: 재개발구역 지정 등 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 연립/다세대 주택의 거래가는 2026년 3월~7월 기준 3천만 원대에서 7천만 원대 수준으로 나타납니다. 예를 들어, 68.53㎡ 면적의 연립주택이 7,100만원에 거래되었고, 55.17㎡ 면적은 4,060만원, 36.16㎡ 면적은 2,470만원에 거래되었습니다.

이는 제공된 JSON 데이터의 거래 가격이 우리 물건의 감정가(205,000,000원, ㎡당 약 283만원)와 비교했을 때 매우 낮은 수준이며, 정보 간의 괴리가 큰 상황입니다. JSON 데이터의 낮은 가격은 물건의 연식, 층수, 정확한 위치, 또는 데이터의 신뢰성 문제일 수 있습니다.

본 물건은 72.42㎡ 면적이며 1995년 준공된 지하층 연립주택입니다. 이러한 점들을 고려할 때, 주변 시세를 반영한 실질 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

따라서, 감정가의 60% ~ 70% 수준을 보수적인 입찰 범위로 설정하는 것을 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 123,000,000원 ~ 143,500,000원

* 주요 권장 입찰가: 135,000,000원 (감정가 약 65.8%)

주의사항: 제공된 JSON 데이터의 시세 정보와 물건의 감정가 사이에 큰 차이가 존재합니다. 따라서 실제 입찰 전, 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 온수동 지역의 연립주택에 대한 최신 실거래가 및 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.