나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12933 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 338-43 제1층 제1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2호선,5호선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역,2호선 및 5호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층건 내 제1층 제1호로서, (사용승인일:1986.08.18) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임(폐문 부재로 내부확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

본건은 공부상 "제1층 제1호"로 기재되어 있으나, 현장조사시 현관 표지는 "201호"로 부착되어 있는바, 경매진행시 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건의 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12933 (1) 입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 338-43 제1층 제1호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 189,000,000원입니다.

토지면적은 27.17㎡ (약 8.22평)이고, 건물면적은 40.83㎡ (약 12.35평)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 1986년 08월 18일이며, 구조는 벽돌조 슬래브지붕, 지하1층, 지상2층 건물 내 제1층 제1호입니다.

공부상 '제1층 제1호'이나, 현관 표지는 '201호'로 되어 있어 입찰 전 현장 재확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2호선, 5호선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역, 2호선 및 5호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설로는 까치산역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 공항 관련 보호구역 지정으로 인해 건축물 증축이나 용도 변경 시 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 05월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을5)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명확히 확인되지 않습니다. (단, 물건명세서에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 관련 내용은 비고란에 없습니다.)

소멸되는 권리로는 주택임차권(을7), 압류(갑6), 강제경매(갑7)가 있습니다. 다만, 주택임차권은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'에 따라 처리될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이효정)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 24일

확정일자: 2022년 02월 15일

배당신고일자: 2024년 04월 01일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각. 임차인은 대항력이 없으나, HUG 인수 조건으로 인한 매수인의 잠재적 부담 여지를 확인하는 것이 좋습니다.

* 임차인: 최예린

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 08월 04일

확정일자: -

배당신고일자: 2024년 04월 01일

대항력: 없음

비고: 보증금이 0원으로 현재로서는 인수되는 보증금 부담이 없습니다.

인수되는 총 보증금은 0원으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 285,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서울 강서구 화곡동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지역이며, 지역 내 소규모 상업 시설이 발달해 있습니다.

까치산역을 중심으로 한 역세권 상권과 배후 주거지를 대상으로 하는 근린생활시설이 혼재되어 있어, 상권의 양면성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 소규모 마트, 편의점, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 의료시설: 중소 규모의 병의원 및 약국은 도보 거리 내에 위치하며, 대형 병원 이용 시에는 차량 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1986년 준공되어 약 39년이 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 '제1층 제1호'이나, 실제 현관 표지는 '201호'로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 호수 표시에 대한 현장 재확인이 필수적입니다.

* HUG 인수조건 및 임차인 관련: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건 매각은 임차인의 대항력이 없음을 전제로 하고 있으나, HUG 관련 인수 조건 변경에 대한 정확한 내용을 확인하여 혹시 모를 법적 분쟁 소지를 사전에 차단하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호구역 지정으로 인해 항공기 소음 등의 간접적인 영향은 고려해볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 편의성과 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1986년식으로 건축 연식이 오래되었으나, 감정가는 약 1.89억 원으로 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 관계상 명확한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 인수 조건 변경 및 임차인과의 관련 조항에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

또한, 공부와 현황의 불일치(호수 표기)는 입찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 해소해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 까치산역(2, 5호선)을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 합리적인 감정가: 노후 건물이지만, 주변 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세를 고려했을 때 감정가가 적정 수준으로 평가되었습니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 매수인의 직접적인 권리 인수 부담은 낮을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 189,000,000원입니다.

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 연식(1995년식) 및 면적(41.32㎡)의 건물이 16,900만원(㎡당 약 40.9만원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가(40.83㎡, 189,000,000원)는 ㎡당 약 46.3만원 수준으로, 유사 사례 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 105% 수준인 199,000,000원으로 산정합니다. (인수되는 보증금은 0원으로 가정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.