나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12898 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-9 행복한집 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월IC 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2017.09.11) 외벽 : 치장벽돌마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2025-10-13), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 제시외건물 ‘ㄱ’(패널조, 보일러실 등, 약 2.2㎡)은 구조, 사용자재, 시공정도 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하였습니다.

물건 비고

제시외 건물 포함
신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12898 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-9 행복한집 제6층 제601호

구분: 도시형생활주택

토지면적: 22.77㎡ (약 6.89평)

토지 지분: 22.77㎡ (약 6.89평)

건물면적: 31.29㎡ (약 9.47평)

건물 지분: 31.29㎡ (약 9.47평)

건물 제시외 면적: 2.20㎡ (약 0.67평) (매각 포함)

감정가: 225,704,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월IC 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건 동측으로는 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리는 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시 결정 등기(2025년 10월 29일 접수)입니다.

해당 물건에는 선순위 임차인으로 한국토지주택공사가 있으며, 보증금 199,000,000원으로 전입일자 2021년 9월 13일, 확정일자 2021년 7월 28일입니다. 대항력이 있습니다.

또한, 김정오 임차인이 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원으로 전입일자 및 확정일자는 2024년 2월 7일입니다. 이 임차인 또한 대항력이 있습니다.

주의사항:

본 물건은 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고, 우선변제권만 행사하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 조건으로 매각됩니다.

이로 인해 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 즉, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 김순자 (2017-09-22)

* 주택 임차권: 한국토지주택공사 (199,000,000원, 2023-10-12 접수, 인수)

* 강제 경매: 서울보증보험 (211,943,177원, 2025-10-29 접수, 말소기준권리)

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 신월동 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 고센아트빌 (91-2, 2016년 준공, 29.88㎡ 전용): 2026년 7월 1일 210,000,000원에 직거래. 평당 약 23,230,000원 수준입니다.

* 진영이례맨션B (457-8, 2003년 준공, 57.74㎡ 전용): 2026년 7월 2일 245,000,000원에 중개거래. 평당 약 14,020,000원 수준입니다.

* 우일빌라 (44-21, 1988년 준공, 41.18㎡ 전용): 2026년 7월 2일 140,000,000원에 직거래. 평당 약 11,240,000원 수준입니다.

본건 행복한집은 2017년 9월에 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 속합니다. 건물 면적 31.29㎡ (약 9.47평)에 대한 감정가는 225,704,000원이며, 이는 평당 약 23,830,000원으로, 최신 거래된 고센아트빌과 유사한 수준입니다.

1.5. 생활정보

본 건이 소재한 행복한집 건물은 철근콘크리트 구조로 2017년 9월에 건축되었습니다.

건물은 총 6층 중 6층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있을 것으로 추정됩니다.

신월IC 인근에 위치하여 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공항 소음: 토지이용계획상 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 김포공항 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 약 2.2㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 처리 방안을 사전에 고려해야 합니다.

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없으므로 권리분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 관련 확약서 이행 여부는 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택으로, 신축 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

또한, 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

다만, 공항 소음 지역에 해당하며 제시외 건물이 포함된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 특별매각조건으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리분석이 용이합니다.

* 양호한 입지: 신월IC 인근으로 교통이 편리하며, 주거 지역 내 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 및 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 225,704,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 본 건의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

특히, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 0원이라는 점은 입찰가를 산정함에 있어 긍정적인 요소입니다.

따라서, 권리 분석상 특이사항이 없고 최근 거래된 유사 면적의 다세대 주택 시세를 감안할 때, 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 공항 소음 및 제시외 건물 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.