나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12968 [1] 서울특별시 양천구 목동 131-66 예지팰리스90차 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선(신목동역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로써 (사용승인일 : 2016.07.25) 외벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 옥외 소화전, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 완경사지로써, 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 남동측으로 목동중앙로13나길과 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역(향후 지구단위계획 수립시 종세분 검토, 조정),가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용0에 관한 법률>,교육환경보호구역(강서교육 청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)군사기지및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐 기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등/ 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대/ 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아 파트/ 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12968 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 목동 131-66 예지팰리스90차 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택-단지형다세대

건물 사용승인일: 2016.07.25

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제403호

전용면적: 52.87㎡ (약 16.0평)

토지면적(대지권): 235.32㎡ (약 71.2평) 중 43.32㎡ (약 13.1평)

감정가: 420,000,000원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

일괄매각 포함된 토지 지분: 43.32㎡

일괄매각 포함된 건물 지분: 52.87㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선(신목동역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

토지는 가장형 완경사지이며, 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용 중입니다.

남서측과 남동측으로 목동중앙로13나길과 접하고 있습니다.

토지이용계획상 용도지역은 도시지역, 제1종일반주거지역입니다.

또한, 가축 사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 매각이 진행될 예정이므로, 매수자는 관련 절차 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 01월 11일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑3: 소유권이전(신탁) 등기 말소 (2017.07.26.)

* 갑4: 소유권 이전 (매매) (2017.07.26.)

* 갑5: 가압류 (주택도시보증공사, 787,800,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 294,000,000원) - 본 경매개시결정

* 을1: 주택임차권 (천정숙, 294,000,000원) - 2024.03.25. 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024.10.28

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(천정숙)

보증금: 294,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.03.12

확정일자: 2020.02.12

배당신고일자: 2024.03.25

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

3.4. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 을구의 주택임차권(을1)을 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

특히, 특별매각조건으로 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

따라서, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 거래된 물건들의 전용면적은 25.97㎡ ~ 36.63㎡ 범위이며, 거래 금액은 19,000만원 ~ 30,000만원 수준입니다.

동일 건축 연도(2016년)인 '골든빌'의 경우 28.47㎡가 30,000만원에 거래되었으며, 이는 약 1053.7만원/㎡의 가격입니다. 2022년식 '와이앤비' 역시 25.97㎡가 26,500만원으로 약 1020.4만원/㎡ 수준입니다.

4.2. 본건과의 비교

본건(예지팰리스90차)의 전용면적은 52.87㎡로, 최근 거래된 사례들보다 상당히 넓습니다.

건축 연도(2016년)는 '골든빌'과 동일하며, '와이앤비'(2022년식)와 비교해도 신축급에 속합니다.

최근 거래 사례의 단위 면적당 가격(약 1000만원/㎡ 이상)을 본건 전용면적(52.87㎡)에 적용할 경우, 시장가는 약 5.3억 ~ 5.6억 원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가 4.2억 원은 이러한 시장가 대비 약 794.4만원/㎡로, 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

목원초등학교 북서측에 위치하며, 주변에 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 양호합니다.

단지형 다세대주택으로, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 이루어져 있어 실거주에 적합한 구성입니다.

5.2. 건물 설비

기본적인 위생 설비, 난방 설비, 옥외 소화전, 승강기 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건은 권리 인수 부담을 없애는 긍정적 요인이지만, HUG가 배당받지 못할 경우 발생할 수 있는 채권자-매수인 간의 잠재적 법적 마찰 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. (단, 법적 소멸은 조건부로 명확히 되어 있음)

6.2. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하므로, 매각 이후 해당 관청의 거래 허가 절차가 필요하며, 허가받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다.

6.3. 교육환경보호구역

교육환경보호구역에 해당하여, 추후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. (강서교육청 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 2016년식 도시형생활주택으로, 넓은 전용면적(52.87㎡)과 비교적 양호한 입지 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 HUG(주택도시보증공사) 관련 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점이며, 이는 권리상의 복잡성을 최소화하여 매수인이 안심하고 낙찰받을 수 있는 중요한 요소입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 등 매각 이후 행정 절차가 필요한 부분에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: HUG 조건부 매각으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

* 신축급 건물 및 넓은 전용면적: 2016년 준공 건물로 연식이 짧고, 52.87㎡의 전용면적으로 실수요 및 투자 수요 모두를 충족할 수 있습니다.

* 목동 지역의 가치: 안정적인 주거 지역으로서의 수요와 학군 프리미엄을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 합리적 감정가: 주변 유사 연식 및 면적의 실거래가 대비 감정가가 다소 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 비교

주변 유사 건물(2016년식 '골든빌', 28.47㎡)의 최근 실거래가가 30,000만원(약 1053.7만원/㎡)인 점을 감안할 때, 본 건(52.87㎡)의 시장가는 약 5.3억 ~ 5.6억 원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가는 4.2억 원이며, 이는 단위 면적당 약 794.4만원/㎡입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 대비 저평가된 점, 권리상 부담이 없는 점, 목동 지역의 가치 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 감정가 이상의 입찰을 고려해야 합니다.

주변 시세 범위를 고려하되, HUG 조건부 매각이라는 특수성으로 인한 매수 심리 위축 가능성 및 향후 토지거래허가 절차 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 500,000,000원

(감정가 4.2억 대비 약 107% ~ 119%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.