나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12912 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제11층 제1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 1 · 7호선 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 내 제11층 제1101호로서, (사용승인일 : 2021.12.30.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 "업무시설, 공동주택, 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12912 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제11층 제1101호

용도: 오피스텔

감정가: 233,000,000원

토지면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

토지지분: 5.4㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.63㎡ (약 6.85평)

건물지분: 22.63㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 내 제11층 제1101호이며, 사용승인일은 2021년 12월 30일로 비교적 신축 건물에 해당함.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 배대희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-30

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 보유 여부에 따라 인수 여부 및 명도에 변수가 될 수 있음.)

* 임차인: 주택도시보증공사(이채현)

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-07

배당신고일자: 2023-12-20

대항력: 없음

비고:

* 등기부요약

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12912) (접수일자: 2023-12-20)

등기부채권 총액: 229,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

특별매각조건: 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건에 따라 HUG 측과 매수인 간 합의가 이루어졌으므로, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨)

4. 상권분석

본건이 소재한 가산동 일대는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있으며, 가산디지털단지역 인근으로 많은 오피스와 상업시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있음.

주변에 현대아울렛, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰이 위치하여 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔의 임대 수요에도 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

인근 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

* 교통: 수도권 지하철 1·7호선 가산디지털단지역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중이라 서울 주요 지역 및 수도권으로의 접근성이 우수함.

* 편의시설: 현대아울렛, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰, 홈플러스익스프레스, 노브랜드 등 편의시설이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능함.

* 주거환경: 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 정주 환경이 비교적 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 배대희 임차인은 전입일자 2024년 5월 30일 기준으로 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있음. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 조건으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 조건부 매각으로 인해, HUG 측은 매수인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됨. 낙찰자는 HUG 보증 관련 임차인의 보증금을 인수하지 않으나, HUG의 임차권 등기 말소 진행 여부에 따라 변수가 발생할 수 있음.

* 매각가율 변동성: 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 오피스텔이 2억 원에 거래된 사례가 있으나, 본건의 감정가는 2억 3,300만 원으로 시세와 다소 차이가 있을 수 있음. (출처: JSON 데이터, 리치고)

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 가산디지털단지역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 더불어 감정가 대비 최근 실거래가 정보는 상대적으로 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 '배대희'의 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 점, HUG 인수조건 변경으로 인한 특수 매각 조건 등은 권리분석 및 명도 과정에서 면밀한 검토와 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 가산디지털단지역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 직주근접성이 우수합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰 및 다양한 편의시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승: 가산디지털단지 일대의 지속적인 개발 및 수요 증가로 인해 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원이나, 최근 유사 면적(27.48㎡)의 실거래가가 200,000,000원(2억 원)으로 확인되었습니다.

이는 감정가가 시세보다 다소 높을 수 있음을 시사합니다.

또한, 대항력 있는 임차인 '배대희'의 존재는 명도 및 기타 리스크로 작용할 수 있으나, 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항과 HUG 조건부 매각으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려하여, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권합니다.

입찰 전, 임차인 '배대희'에 대한 추가적인 사실관계 확인(예: 실제 거주 여부, 계약 조건 등) 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.