나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12960 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 906-7 푸른풍경채 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건내 제6층 제604호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 약 6m 도로, 북측으로 개인소유의 약 2m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[906-7번지] 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) [906-8번지, 906-9번지] 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12960 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 906-7 푸른풍경채 제6층 제604호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

건물명: 푸른풍경채

건축년도: 2022년 4월 20일

건물 전용 면적: 26.29㎡ (약 7.95평)

토지 지분 면적: 20.26㎡ (약 6.13평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 평가 정보

감정가: 262,000,000원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남측으로 약 6m 도로, 북측으로 개인 소유의 약 2m 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 24일자 김포세무서장의 압류입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (조광제)

보증금: 355,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 31일

확정일자: 2022년 5월 18일

배당신고일자: 2024년 6월 7일

대항력: 없음

비고: 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

3.3. 등기부 등 권리 내역

갑1 (2022-04-25): 소유권보존 (정종완 외 1명)

을3 (2024-06-07): 주택임차권 (조광제, 355,000,000원) - 말소 예정

갑2 (2022-06-08): 공유자전원지분전부이전 (임재원) - 말소 예정

갑3 (2024-06-24): 압류 (김포세무서장) - 말소기준권리

갑4 (2024-09-12): 압류 (강서세무서장) - 말소 예정

갑5 (2024-10-10): 가압류 (서울보증보험주식회사, 28,044,920원) - 말소 예정

갑6 (2025-10-30): 강제경매 (주택도시보증공사, 355,000,000원) - 말소 예정

3.4. 인수되지 않는 권리

본 경매물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

따라서 매각으로 인해 을3(주택임차권)을 포함한 위 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 상권 특성

본건 인근은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

까치산역을 중심으로 형성된 상업 시설들을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 주거 환경

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 주거: 다세대주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 각종 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히 공항 관련 구역 지정은 향후 건축이나 개발에 제한이 될 수 있습니다.

외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 경매 관련 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각으로, 임대차 관련 복잡한 권리관계는 해소될 것으로 보이나, 관련 상세 내용은 사전 확인이 필요합니다.

본건은 공동담보 물건으로, 다른 물건의 경매 진행 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 제반 사항

임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 지하철역이 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

비록 HUG 관련 보증금 및 임차인의 대항력 포기 조건 등 복잡한 권리관계가 있었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 공항 관련 지역 제한 등은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물이 매우 깨끗하고 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하여 직장인 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 대항력 포기 조건으로 인수 부담이 없습니다.

* 활발한 지역: 화곡동은 지속적인 개발과 함께 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 262,000,000원입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 비슷한 시기(2019년)에 준공된 인근 다세대주택(전용면적 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당가를 환산하면 약 10,810,000원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용면적(26.29㎡)에 동일한 평당가를 적용 시, 예상 시세는 약 283,900,000원 수준입니다.

신축 건물임을 감안하고, 권리관계가 정리되는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.