나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12955 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북동측 인근에 지하철5호선 화곡역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층건중 2층 201호로서 외 벽: 석재(라임스톤) 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조) .

설비내역

승강기,화재탐지시설,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약6m, 북동측으로 약4m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,수평표면구역 (수평표면),상대보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,토지거래 계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026. 12.31),건축법제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12955 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 251,000,000원

토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

토지지분: 14.18㎡ (약 4.29평)

건물면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

건물지분: 20.46㎡ (약 6.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 신월초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택과 상업 업무시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 북동측으로는 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

남동측으로 약 6m, 북동측으로 약 4m의 도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점을 유의해야 합니다.

1.1. 1. 주변 시설

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호지구로 지정되어 있어 관련 규제가 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 20일자 김포세무서장의 압류 등기입니다.

등기부상 을구 4번으로 주택임차권(금준경, 보증금 250,000,000원)이 등기되어 있으며, 전입일자(2022-02-14)와 확정일자(2022-01-26)가 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 대항력이 있습니다.

물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 명시가 있어, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있다면 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

금준경 임차인의 보증금 250,000,000원은 감정가와 유사하거나 높은 금액이므로, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인의 이름은 금준경이며, 개인정보보호를 위해 금 으로 표기합니다.

그 외 소유권보존, 공유자전원지분 이전, 압류, 강제경매 등기 등이 존재하나, 이는 말소기준권리 및 선순위 임차권 등에 의해 정리될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 주거지로서의 특성이 강합니다.

주변에 공동주택 및 상업 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적과 건축 연도에 따라 시세 편차가 존재합니다.

2026년 7월 거래된 19.98㎡(약 6.04평) 규모의 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 35,761,589원 수준입니다.

본건은 전용면적 20.46㎡(약 6.19평)로, 해당 사례와 면적이 유사합니다.

다만, 건축 연도가 2019년인 해당 사례와 달리 본건은 2021년 6월 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

다른 거래 사례로는 37.44㎡(약 11.33평)가 150,000,000원, 37.56㎡(약 11.36평)가 160,000,000원에 거래되어 평당 약 13,239,188원에서 14,084,507원 수준을 보였으나, 이는 면적이 큰 점과 건축 연도(1986년, 2002년)가 오래된 점을 감안해야 합니다.

종합적으로, 본건의 시장 가치는 감정가(251,000,000원)를 기준으로 하되, 소형 면적과 임차인 인수 리스크를 고려하여 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 남서측 인근에 신월초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물시설: 승강기, 화재탐지시설, 스프링클러, 위생설비, 도시가스에 의한 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 금 씨의 보증금 250,000,000원 중 배당으로 변제받지 못한 금액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매수 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 특정 용도 및 대상에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이나 특정 목적의 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 20.46㎡(약 6.19평)는 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구에 적합한 크기로, 일반적인 주거 목적에는 다소 협소할 수 있습니다.

* 혼재된 지역 환경: 공동주택과 상업 업무시설이 혼재된 지역의 특성상 소음이나 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 다세대주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 251,000,000원이며, 전용면적 20.46㎡의 소형 주택입니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 250,000,000원 중 미변제 금액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이 부분에 대한 철저한 분석과 위험 감수가 필수적입니다.

모든 권리관계가 정리되고 임차인 보증금 부담이 없다면, 감정가 수준 또는 최근 실거래가를 고려한 합리적인 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다. 하지만 임차인 보증금 인수 여부에 따라 최종 매수 비용이 크게 달라지므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 서울특별시 강서구 화곡동 지역의 입지 가치.

* 감정가 대비 소형 면적으로 인한 상대적으로 낮은 절대 금액(보증금 인수 리스크 제외 시).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 경우, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 임차인 인수 보증금을 제외한, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

감정가는 251,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 216,000,000원입니다. 본건은 신축 건물이라는 장점이 있으므로, 시장 가치를 대략 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

임차인 보증금 250,000,000원을 별도로 인수한다고 가정했을 때, 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

만약 임차 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 매우 낮은 금액으로 입찰해야만 총 매수 비용이 시장 가치 이하로 내려갈 수 있습니다.

하지만, 본 건의 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 명시와 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 상반된 정보가 있습니다. 일반적인 경매 관례상 후자의 "물건명세서 참고사항"이 우선적으로 고려됩니다.

만약 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제될 것으로 기대할 수 있는 상황이라면, 감정가를 참고하여 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 임차인 보증금 인수 리스크가 현실화될 경우, 총 비용이 감정가를 훨씬 상회할 수 있으므로, 이는 추가적인 정밀 분석을 통해 결정해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 최대한 보수적으로 고려하여, 200,000,000원 이하의 금액으로 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. (이는 임차인 보증금 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 예상 입찰가이며, 실제 총 부담액은 인수 보증금을 포함하여 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.