나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12920 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-4 미르웰플러스오피스텔 제4층 제비407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울식물원" 동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 및 대단위 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 본건 북측으로 도시철도 양천향교역(9호선) 및 남측으로 발산역(5호선)과 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 제4층 제비407호로서, (사용승인일:2015.12.11) 외벽: 석재붙임 마감. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음 (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로, 서측으로 소로인 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시개발구역 <도시 개발법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역( 대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토 지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록 및 공부상 제4층 제비407호로서, 현장 조사 시 공동출입구에 비동이 아닌 "202동"으로 표기되어 있는 바, 경매진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12920 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-4 미르웰플러스오피스텔 제4층 제비407호

용도: 오피스텔

감정가: 134,000,000원

토지면적: 5.90㎡ (약 1.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.46㎡ (약 5.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 건물 현황

건물명: 미르웰플러스오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 제4층 제비407호

사용승인일: 2015년 12월 11일

건축물 대장상 주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

전유부: 호수 B407호, 면적 19.46㎡ (공급면적 47.89m²)

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울식물원 동측 인근에 위치하며, 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 및 대단위 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 북측으로 도시철도 양천향교역(9호선), 남측으로 발산역(5호선)과 인근 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 4층에 위치하며, 석재붙임 외벽 및 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

이용 상태: 공부상 오피스텔로 등재되어 있습니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 상태: 가장형 평지의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 동측으로 광대로, 서측으로 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 적용됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 접근성

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 소재하며, 서울식물원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

지하철 9호선 양천향교역과 5호선 발산역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다. 또한, 차량 접근도 용이합니다.

2.2. 주변 환경

주변에는 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 및 대규모 아파트단지가 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 마곡지구 개발 사업의 영향으로 지속적인 발전 가능성이 있는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건은 집합건물로서 등기부등본 상 다음과 같은 권리 내역이 존재합니다.

* 을1 (접수일자: 2024-08-30): 주택임차권, 권리자 신수연, 권리금액 140,000,000원, 말소: 인수. 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 갑6 (접수일자: 2025-10-30): 강제경매, 권리자 한국주택금융공사, 권리금액 155,395,043원, 말소: 말소기준권리.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신수연

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-19

* 확정일자: 2022-08-03

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 종합

등기부상 을1 임차권(신수연)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 보증금 140,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 본 물건의 말소기준권리는 갑6 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 마곡동은 대규모 택지 개발 지구로서, 마곡지구 개발 사업에 따라 다수의 기업체와 연구소가 입주하며 업무 및 상업 기능이 강화되고 있습니다. 이에 따라 오피스텔 및 주거용 부동산 수요가 꾸준히 발생하고 있는 지역입니다.

4.2. 최근 거래 사례 (제공된 JSON 분석)

최근 2026년 4월, 5월, 7월에 유사한 면적(19.46㎡)의 본건 건물(미르웰플러스오피스텔) 매매 사례가 있었습니다.

* 2026년 4월 11일: 129,000,000원 (12층)

* 2026년 5월 26일: 123,000,000원 (3층)

* 2026년 7월 8일: 125,000,000원 (8층)

이는 현재 시세가 약 1억 2천만원대 중반으로 형성되어 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

서울식물원이 인근에 위치하여 쾌적한 여가 생활을 즐길 수 있습니다. 또한, 주변 상업시설 및 대규모 아파트단지로 인해 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 교통

인근 지하철역(양천향교역, 발산역) 및 버스 정류장 이용이 편리하며, 마곡지구 내 학교 시설 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 을1 주택임차권(신수연, 보증금 140,000,000원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 차액을 부담해야 합니다. 현재 시세가 임차인 보증금보다 낮으므로, 보증금 전액 또는 상당 부분이 인수될 가능성이 높습니다.

6.2. 건물 동표기 오류

감정평가서 요약 상 공부상 제비407호이나, 현장 조사 시 공동출입구에 'B동'이 아닌 '202동'으로 표기되어 있다는 점은 등기 및 실제 호실 확인 시 혼란을 야기할 수 있는 특이사항입니다.

6.3. 토지 이용 규제

다양한 토지 이용 계획 및 제한 상태(도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구, 공항 관련 구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)가 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설 가능성

주변 규제 사항 중 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'이 언급되어 있으며, 과거 마곡지구 주민들이 서남 물재생센터(하수종말처리장), 가스충전소가 포함된 택시공영차고지 등 기피시설 밀집에 대한 우려를 제기한 바 있습니다. 따라서, 부동산 이용 및 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설의 직접적인 인접 여부는 현장 답사 및 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마곡지구 내에 위치한 오피스텔로, 양천향교역 및 발산역을 이용할 수 있는 우수한 입지를 자랑합니다. 마곡지구 개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력과 서울식물원 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나, 약 1억 4천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 최근 실거래가 및 감정가 대비 높은 보증금으로 인해 매수인이 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 취득 비용 증가로 이어져 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 건물 동표기 오류 및 다양한 토지 이용 규제 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 기업체 입주로 인한 배후 수요 풍부

* 지하철 9호선, 5호선 역세권으로 우수한 대중교통 환경

* 서울식물원 인접으로 인한 쾌적한 주거 및 생활 환경

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높은 물건입니다. 최근 실거래가(약 1억 2,300만원 ~ 1억 2,900만원) 및 감정가(1억 3,400만원)보다 임차인 보증금이 높다는 점을 감안할 때, 매수인은 실질적으로 최소 1억 4천만원 이상의 총 지출을 예상해야 합니다. 따라서, 투자 수익을 확보하기 위해서는 상당한 금액의 시세차익 또는 임대수익이 보장되어야 합니다.

감안한 총 지출 비용(예상 입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치(약 1억 2,500만원 ~ 1억 3,500만원) 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 인수 부담을 고려하여, 총 지출 비용이 약 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 수준이 되도록 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 인수 보증금 140,000,000원을 고려한 총 지출 비용이 시장가를 초과하지 않도록 보수적으로 산정한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.