나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104153 [1] 서울특별시 강남구 논현동 182-6 우림빌주건축물제1동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 '서울논현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(9호선, 신분당선 신 논현역)이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2014.09.05.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 6m의 도로에, 동측으로 노폭 약 3m의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토 지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10. 20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104153 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯데캐피탈

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 182-6 우림빌 5층 502호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제5층

사용승인일: 2014년 9월 5일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물면적 (전용면적 추정): 16.70㎡ (약 5.05평)

감정가: 189,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 '서울논현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(9호선, 신분당선 신논현역)이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

2.3. 도로 상태

북측으로 노폭 약 6m의 도로에, 동측으로 노폭 약 3m의 막다른 도로에 각각 접함.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등에 해당함.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 일부 존재함 (외국인 등 용도: 2025.8.26.~2026.8.25., 아파트 용도 한정: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.10.1.~2026.12.31.).

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2024년 12월 19일 롯데캐피탈 주식회사 가압류 (금 21,357,004원)

경매 신청 채권자: 롯데캐피탈 (2025타경104153)

등기부채권 총액: 21,357,004원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 바 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (대표: 오 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 26일

확정일자: 2024년 3월 28일

배당신고일자: 2026년 1월 7일

대항력: 있음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

입력된 최근 매매 정보(2026년 7월 초 기준) 분석 결과, 유사 면적(약 18.15~18.25㎡)의 다세대 주택 거래가는 395,000,000원 ~ 500,000,000원 수준입니다.

본 물건의 건물면적은 16.70㎡ (약 5.05평)로, 유사 면적 대비 평당 약 24,596,000원 수준의 시세를 적용 시 약 410,750,000원의 잠재적 시장가치를 가집니다.

다만, 본 물건의 감정가는 189,000,000원으로, 이는 최근 거래된 주변 시세보다 현저히 낮은 수준입니다. 입력된 시세 정보의 정확성 및 본 물건의 실제 상태를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획 및 이슈

현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 조사 결과, 해당 물건 주변에 뚜렷한 대규모 개발 계획이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 논현동은 서울의 주요 주거 및 상업 지역으로, 지속적인 도시 정비 및 인프라 개선이 이루어지는 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설, 상가, 마트, 식당 등이 밀집해 있으며, 신논현역 인근의 상업 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

서울논현초등학교를 도보로 통학할 수 있으며, 주변에 중학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

강남구 내 다수의 종합병원 및 전문 의원 이용이 편리합니다.

5.4. 기타 생활 정보

* 건물 내부 마감: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

한국토지주택공사 임차인은 전입일자(2024.04.26)가 말소기준권리(2024.12.19)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 130,000,000원은 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

해당 물건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 다른 담보 물건의 권리 관계 및 경매 진행 여부에 따라 추가적인 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

대상 물건이 포함된 지역은 일부 기간 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 향후 되팔 때 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 논현동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인의 존재가 있으나, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되어 있습니다. 이 점을 바탕으로 예상 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 고려하지 않았습니다.

감정가(1.89억원)는 주변 시세(약 3.95억~5억원) 대비 상당히 낮은 수준으로, 시세 반영 시 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 보증금 인수 여부와 관련한 실제 상황을 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 논현동 역세권 입지로 투자 가치 및 환금성 우수 (9호선, 신분당선 신논현역 이용 편리)

* 감정가 대비 높은 주변 시세로 인한 시세차익 기대 가능

* 소형 면적(약 5평)으로 1~2인 가구 임대 수익 또는 실거주 목적에 적합

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

주변 유사 면적(18.15~18.25㎡)의 최근 거래가(395,000,000원 ~ 500,000,000원)를 바탕으로 산출된 평당가(약 24,596,000원)를 적용하면, 본 물건(16.70㎡)의 잠재적 시장가치는 약 410,750,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 189,000,000원

* 주변 시세 기반 추정가: 약 410,750,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

상기 정보를 종합하고, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 보증금 인수 부담을 제외한 입찰가를 산정합니다.

시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준인 189,000,000원부터 시작하여, 시세 반영 및 경쟁 상황을 고려하여 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 보증금 130,000,000원)이 존재하므로, 실제 인수해야 하는 보증금이 0원이 아닐 가능성이 매우 높습니다. 인수해야 하는 보증금이 있다면, 이는 입찰가 산정 시 반드시 차감되어야 합니다. 또한, 법원 배당 절차 및 기타 변수를 면밀히 확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.