나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104206 [1] 서울특별시 중구 인현동2가 OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 인현동2가 소재 덕수중학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 신성상가아파트 등 주상복합시설, 세운상가 주변 상가, 업무시설, 각종 근린 생활시설 등이 소재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철3,4호선 충무로역 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 3층 9호(309)로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 내장타일 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

공동주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로 건부지(점포 및 아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약8미터 내외의 도로 및 서측, 남측으로 세로불에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 개발진흥지구, 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(세부사항은 건 축과에 문의)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(세운재정비촉진지구)<도시 재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 (2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심(4대 문안)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104206 (1)

* 소재지: 서울특별시 중구 인현동2가 190-1 (도로명주소: 서울특별시 중구 퇴계로41길 35)

* 건물 용도: 공동주택 및 근린생활시설 (점포, 아파트)

* 건물면적: 2989.83㎡ (약 907.53평)

* 토지면적: 0.00㎡ (토지사용권 없음)

* 매각대상: 건물 전체 (토지 별도)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 71,000,000원 (약 7천1백만원) - 건물만의 평가액으로 추정

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 중구 인현동2가, 덕수중학교 남서측 인근에 위치. 신성상가아파트 등 주상복합시설, 세운상가 주변 상가, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3, 4호선 충무로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 부정형 토지 위에 건물(점포 및 아파트)이 건축되어 있음.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로, 서측 및 남측으로 세로불에 각각 접하고 있음.

1.3. 권리분석

* 채권자: 김

* 말소기준권리: 김 의 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-10-28, 권리금액: 58,804,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-13

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: (보증금 및 차임이 0원이지만, 전입일자 및 대항력이 존재하므로 명도 시 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인으로부터 인수할 보증금이 없음)

* 건물 등기부 요약: 소유권 이전 기록 다수 확인됨. 말소기준권리인 강제경매 개시 결정 등기 이전의 권리는 말소될 예정임.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 서울 도심(4대문 안) 핵심 상업지역에 위치하며, 세운재정비촉진지구 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재력이 있음.

* 주변 시설: 상가, 업무시설, 주거시설 등이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 개발 프로젝트 진행 여부에 따라 상권 변화 가능성이 있음.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 각종 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 덕수중학교가 남서측 인근에 위치하며, 관련 법규에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 교통: 지하철 3, 4호선 충무로역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1971년 8월 30일 사용 승인된 건물로, 건축물 노후화로 인한 유지 보수 비용 발생 가능성 있음.

* 대지사용권 부재: 토지 소유권 없이 건물만 매각되는 건물이므로, 건물 관리 및 재건축 시 토지 소유주와의 협의가 필수적임.

* 재정비촉진지구 지정: 세운재정비촉진지구에 속해 있어 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 시 건축물에 대한 권리 변동 및 가치 상승 기대가 가능하나, 사업 추진 지연 또는 변경 가능성도 존재함.

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 경우, 토지거래에 관한 허가가 필요하며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.) 내 거래 시 관련 규제 확인 필요. (건물만 매각되나, 향후 건물 관련 토지 이용 계획에 영향 가능성)

* 법적 제한: 보행자전용도로 저촉, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 건축허가·착공제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한 사항 존재.

* 주변 환경: 현재까지 조사된 바로는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으나, 상업 및 업무 밀집 지역의 특성상 유흥업소 등은 있을 수 있으며, 이는 개인별 판단이 필요함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심 상업지역에 위치한 복합 용도의 노후 건물로서, 토지 사용권 없이 건물만 매각되는 특수한 사례입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 노후도, 토지 미소유 등의 제약 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 세운재정비촉진지구라는 입지적 장점과 재개발 잠재력이 있으나, 이와 관련된 불확실성 또한 존재합니다. 감정가 71,000,000원은 건물의 물리적 상태 및 토지 미소유 상황을 반영한 것으로 보이며, 투자 가치는 향후 개발 가능성과 리스크를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 도심 요지 저가 매수 기회: 서울 도심 상업지역이라는 입지적 강점을 낮은 감정가로 확보할 수 있는 기회입니다.

* 재개발 잠재력: 세운재정비촉진지구 내 위치하여 향후 재개발 사업을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 활용 방안 다양성: 점포와 주거 공간을 겸비한 건물 특성상, 리모델링 및 용도 변경을 통해 다양한 수익 모델 창출 가능성을 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 건물만 매각되는 특수 물건으로, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 건물 노후도, 대지사용권 부재 등의 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다. 감정가 71,000,000원은 건물 자체의 현재 가치를 반영한 것으로 보이며, 잠재적 투자자는 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태를 면밀히 파악하고, 재개발 계획, 명도 비용, 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 최적 입찰가 산정이 어렵습니다. 보수적인 관점에서, 감정가(71,000,000원)를 기준으로 하되, 재개발 잠재력과 제반 리스크를 감안하여 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. (이는 잠재적 위험 요소를 반영한 보수적 추정치이며, 상세한 추가 조사를 통해 가치 평가가 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.