나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582114 [1] 인천광역시 계양구 계산동 906-30 진주빌리지 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582114 [1] 인천광역시 계양구 계산동 906-30 진주빌리지 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매20계 2024타경582114 | 소재지: 인천광역시 계양구 주부토로583번길 10, 3층302호 (계산동,진주빌리지) | 감정가: 191,000,000원 | 최저가: 133,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경582114 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582114 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 906-30 진주빌리지 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 191,000,000원

토지면적: 35.56㎡ (약 10.76평)

건물면적: 67.53㎡ (약 20.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가요약

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계산고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 "계산역"과 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 2003년 7월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층 302호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 상하수도, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 1필지의 장방형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있으며 남측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 계산동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 인근에 계산고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 아파트 및 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 교통상황

대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 도보 거리에 버스정류장이 있으며, 인천지하철 1호선 "계산역"이 인근에 위치하여 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 차량을 이용한 진출입도 원활한 편입니다.

1.5. 건물의 구조 및 이용상태

2003년 7월 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 전용면적 67.53㎡(약 20.43평)의 다세대주택으로 현재 주거용으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 상하수도, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주목할 점은 본건 등기사항전부증명서 상 2023년 8월 25일자로 임차권등기명령(사건번호 2023카임2789)이 등재되어 있다는 것입니다. 임차인 최선웅은 2021년 5월 26일 임대차 계약을 체결하고 2021년 6월 25일부터 점유를 개시하였으며, 확정일자는 2021년 6월 11일입니다. 임차보증금은 200,000,000원이며, 본건 3층 302호 전부를 임차하고 있습니다.

본건의 감정가는 191,000,000원인데 반해, 임차인의 보증금은 200,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 경매 낙찰 시 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으며, 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 명도 소송이 필요할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다. 임차인이 배당받지 못한 보증금에 대해 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 권리 분석 시 해당 임차인의 대항력 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 상권분석

본건이 위치한 계산동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 다세대주택, 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 편의성이 높습니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있어 유흥이나 대형 쇼핑 시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.8. 생활정보

도보권 내 버스정류장 및 인근 계산역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 계산고등학교가 가까이 있어 교육 환경이 우수하며, 병원, 마트, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지역 커뮤니티 시설이나 공원 등도 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 다양한 지구 및 구역에 포함되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역

- 장애물제한표면구역(원추표면)

- 상대보호구역

- 역사문화환경보존지역(사적 제566호)

- 과밀억제권역

- 중점경관관리구역

이러한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인하는 것이 필요합니다.

1.10. 잠재적 리스크

- 임차인 보증금 관련 위험: 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 경매 낙찰 후 명도 과정에서 추가 비용이 발생하거나 장기화될 수 있습니다. 임차인의 대항력 여부를 철저히 확인해야 합니다.

- 미확인 내부 상태: 감정평가서 상 현장 방문 시 거주인 부재로 내부 구조 등을 일반적인 사양을 기준으로 평가하였다는 점은, 실제 내부 상태가 예상과 다를 수 있다는 잠재적 리스크를 내포합니다.

- 토지이용 제한: 다양한 지구 및 구역 지정으로 인해 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

- 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주위로 직접적인 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 소각장 등)이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만, 도시계획 및 개발 현황에 따라 변경될 가능성이 있으므로 지속적인 확인이 필요합니다.

1.11. 종합 의견

본건은 인천 계양구의 주거 중심지에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 다세대주택입니다. 하지만, 가장 큰 위험 요소는 높은 임차보증금과 관련하여 발생하는 명도 문제입니다. 낙찰자는 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 대책 마련이 필요합니다. 다양한 토지이용 제한 사항도 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.12. 투자 포인트

- 안정적인 주거 지역: 계산동의 주거 중심지에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

- 교통 편의성: 계산역 및 버스정류장 이용이 편리하여 직장인 및 학생들의 선호도가 높을 수 있습니다.

- 교육 환경: 계산고등학교 등 교육 시설 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

- (잠재적) 시세차익: 명도 문제를 성공적으로 해결하고 적절한 시점에 매도할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 답사, 등기부등본 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

인천지방법원 경매20계