나이스옥션 법원경매 군산 2024타경1390 [1] 전북특별자치도 익산시 신흥동 221-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경1390 [1] 전북특별자치도 익산시 신흥동 221-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경1390
• 주소: 전북특별자치도 익산시 신흥동 221-1
• 용도: 단독주택

군산지원 경매1계 2024타경1390 | 소재지: 전북특별자치도 익산시 신흥동 221-1 | 감정가: 313,349,350원 | 최저가: 150,005,000원 | 용도: 단독주택

1. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 목록(3) 토지 지상에 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡,㉢) 및 건물 내부의 저온저장고, 건조기 등은 본 매각에서 제외됩니다.

3. 최저매각가격은 목록(3) 지상 제시외 건물로 인한 토지 소유권 행사의 제한 가능성을 감안한 것으로, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

4. 2025년 6월 10일, 주식회사 유진건설산업으로부터 공사대금 95,000,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었습니다.

* 입지조건

본건은 전라북도 익산시 신흥동에 위치하며, "전라북도 농업기술원" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 간선도로가 인접해 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 대중교통 시설도 근거리에 소재합니다.

토지는 기호 1, 3이 주거용 건물의 부지로 이용 중이며, 기호 1, 2 토지는 남동측으로 하향 경사를 이루는 부정형의 토지입니다. 기호 2 토지는 도로로 분할된 상태이며, 기호 3 토지는 평탄한 사다리형으로 주거용 부속 토지로 활용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 기호 1, 3의 경우 서측으로 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있으며, 기호 2는 북측의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 권리분석

본건은 부동산 임의 경매 물건으로, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

권리관계상 주요 사항으로는 유치권과 법정지상권이 존재합니다. 특히, 2025년 6월 10일 주식회사 유진건설산업으로부터 공사대금 95,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 목록(3) 토지 지상에 소재하는 제시외 건물 및 건물 내부의 일부 설비(저온저장고, 건조기 등)는 매각에서 제외됩니다.

또한, 제시외 건물로 인한 토지 소유권 행사 제한 가능성을 감안하여 최저매각가격이 산정되었으며, 해당 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이러한 권리관계는 경매 참여 시 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

* 상권분석

본건이 소재한 익산시 신흥동 221-1번지 일대는 주거용 건물과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 특징으로 합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥업소 등은 확인되지 않으며, 전라북도 농업기술원이 인근에 위치하여 지역 특색을 반영하고 있습니다. 따라서 상업적 활동보다는 전원주택 또는 농가 주택으로서의 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

* 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 판넬지붕의 2층 단독주택입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

내부 위생, 급배수 및 난방 시설이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 설비를 구비하고 있습니다. 건물에는 발코니, 가추, 데크 등이 부착되어 있으며, 이는 건물과의 일체성을 고려하여 평가에 포함되었습니다. 2층 상부의 다락 또한 건물에 포함하여 평가되었습니다.

다만, 현재 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

* 잠재적 리스크

1. 유치권 및 법정지상권: 주식회사 유진건설산업이 신고한 유치권 95,000,000원과 함께, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 큰 리스크 요인입니다. 이는 매수 후 소유권 행사 또는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

2. 제시외 물건 제외: 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물 및 설비는 토지 이용 및 건물 관리에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 토지이용 제한: 본건은 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

4. 공부와의 차이: 기호 3 토지의 지목이 '전'이나 현황 '대'로 이용 중인 점은 행정 절차상 간단한 처리가 필요할 수 있습니다.

5. 임대차 관계: 현재 임대 관계가 미상으로, 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 종합 의견

본건은 익산시 신흥동의 전원 풍경 속 단독주택으로, 비교적 넓은 토지와 주거 가능한 건물을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 조용하고 쾌적하나, 상업 시설은 부족한 편입니다.

권리관계에 있어 유치권 및 불분명한 법정지상권, 그리고 매각 제외되는 제시외 물건 등이 복합적으로 존재하여, 인수 또는 말소 여부에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 일부 제한 사항도 고려해야 합니다.

이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 관리할 수 있다면, 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 투자 포인트

1. 잠재적 시세 차익: 경매 물건의 특성상 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여, 법적 문제 해결 및 리모델링 등을 통해 가치를 상승시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

2. 전원생활 및 힐링 공간: 조용하고 쾌적한 주변 환경은 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

3. 농업 관련 시설 인근: 전라북도 농업기술원이 인근에 위치하여, 농업 관련 종사자나 시설과의 연계 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 시설 조사 (혐오시설 포함)

본건 소재지인 전북특별자치도 익산시 신흥동 221-1번지 일대는 전라북도 농업기술원이 인접해 있으며, 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 현장 조사 결과, 인근 지역에서 뚜렷한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 악취 발생 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설의 위치나 규모에 따라 생활 환경에 영향을 줄 가능성은 있습니다. 향후 매수 고려 시, 주변의 축사 현황 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

법원 정보

군산지원 경매1계