나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584202 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로타리" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 주거용 오피스텔 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선(숭의역, 도보 7분)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제14층 제1405호로서,
(사용승인일자: 2017.01.23)
-외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등임.
-창호: 하이샷시 창호 임.

이용상태

본건은 아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 현황 "업무시설(오피스텔) 및 공동주택(아파트)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 현황 폐문부재로 인하여 내부상태 확인 못함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2024타경584202 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 상세히 분석하여 제공합니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경584202 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 14층1405호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

토지면적: 9.31㎡ (약 2.82평)

건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평) - 전용면적

건물 지분: 49.8㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일자: 2017년 01월 23일

총 층수: 15층

해당 층수: 14층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로타리" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 주거용 오피스텔 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 수인분당선 숭의역이 도보 약 7분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 15층 건물 중 14층에 위치한 제1405호입니다.

외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

* 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 주요 권리관계

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되고 있으며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (244,169,255원)입니다.

등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권(권리자: 허 , 금액: 240,000,000원)이 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 은

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-23

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으며 대항력이 있는 임차인입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (허 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-08

확정일자: 2021-07-05

배당신고일자: 2023-12-07

대항력: 없음

비고: 등기부상 을구 3번 주택임차권 등기가 말소 예정으로 파악됩니다.

* 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인(은 ), 재매각 물건입니다.

* 특별매각조건

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경

주거용 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

숭의역과 숭의로타리가 인접하여 지역 내 상업 및 교통의 중심지 역할을 합니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

인근에 버스정류장, 숭의역(수인분당선)이 위치하여 교통이 편리합니다.

주거지역 내에 위치하여 각종 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 건물 편의시설

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재 (은 )

보증금이 0원으로 신고된 대항력있는 임차인이 존재하여, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 재매각 이력

과거 경매 절차에서 유찰되거나 매각되지 않아 재매각으로 진행된 이력이 있습니다. 이는 물건 자체의 문제나 권리관계, 명도 등 예상치 못한 난관이 있었음을 시사할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 아파트 내부 상태를 확인할 수 없습니다. 현장 방문 시 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 있어, 인수 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 아파트로, 교통이 편리하고 주변 생활인프라가 양호한 편입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나 재매각 이력이 있고, 보증금이 0원으로 신고된 대항력있는 임차인(은 )의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점도 리스크 요인입니다. HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하더라도, 권리 분석상 인수되는 보증금 부담이 없는 대항력있는 임차인의 존재는 향후 명도 이후 활용 가치에 따라 긍정적으로 작용할 수도 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 아파트

수인분당선 숭의역 도보 7분 거리로 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 인수 보증금 없는 임차인

대항력있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담이 없습니다. 이는 시세 대비 저렴한 취득 가능성을 높입니다.

* 실거주 및 투자 가치

안정적인 지역 상권 및 아파트 수요를 바탕으로 실거주 또는 장기 투자가 가능할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 임차인 은 의 보증금은 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 권리 분석: 말소기준권리 외 인수되는 유치권, 법정지상권 등은 없는 것으로 파악됩니다.

* 재매각 및 내부 미확인: 재매각 이력과 내부 미확인 상태는 입찰가 산정 시 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 시세 및 주변 동향: 주변 아파트 시세, 최근 실거래가, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

상기 정보를 바탕으로, 예상 입찰가 산정 시에는 물건의 잠재적 리스크를 충분히 반영하고, 명도 비용 및 예상되는 수리비를 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 철저한 권리 분석 후에 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.