나이스옥션 법원경매 인천 2024타경540554 [1] 인천광역시 부평구 부평동 438-29 대경아파트 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, "부평동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 단독주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에는 버스정류장 및 "부평시장역"이 소재하여 대중 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 1)은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽: 드라이비트 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

현재 "공동주택(공부상: 아파트)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "대경아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경540554 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 438-29 대경아파트 2층202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 21.47㎡ (약 6.50평)

* 토지지분: 21.47㎡ (약 6.50평)

* 건물면적: 54.70㎡ (약 16.55평) (전용면적)

* 건물지분: 54.7㎡ (약 16.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물대장상 주요 정보:

* 전용면적: 54.70㎡ (약 16.55평)

* 건물 연면적: 749.85㎡ (약 226.87평)

* 대지 면적: 251.2㎡ (약 76.00평)

* 사용승인일: 2002년 02월 07일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재, "부평동초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 "부평시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 인접지와 도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 "대경아파트" 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 남측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 14일자 동고양세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 아래 임차인 현황 참고)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑4, 갑5) 및 후순위 권리(갑7, 갑8)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 05일

* 확정일자: 2021년 01월 18일

* 배당신고일자: 2023년 05월 03일

* 대항력: 없음 (명시)

* 비고:

* 집합건물 등기부 요약상 을구 8번 순위로 주택임차권(권리자: 이은정, 권리금액: 180,000,000원)이 등기되어 있습니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 8번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"으로 기재되어 있습니다.

* 이는 임차권이 말소 예정이나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 또는 말소 여부가 결정될 수 있음을 시사합니다.

* "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "대항력있는임차인"으로 명시되어 있어, '임차인 현황'의 '대항력: 없음'과 상반된 정보가 존재하므로 추가 확인이 필요합니다.

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있어, HUG의 보증금 인수 또는 기타 조건 이행 여부에 따라 최종 권리 관계가 달라질 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역: 대상 물건은 일반상업지역 내에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속합니다.

* 주변 시설: 인근에 주거 시설(아파트, 다세대, 단독주택)이 주를 이루고 있으며, 상업 시설 이용은 부평시장역 인근 상권을 활용할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "부평동초등학교"가 북측 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 학교 주변 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: "부평시장역" (지하철) 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 편의시설: 역세권에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 보이며, 전통시장 이용도 고려해볼 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사로는 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 인수 가능성: '임차인 현황' 상 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 등기부등본 상 주택임차권이 존재하고 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 언급되었으며, "대항력있는임차인" 정보도 있어, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경의 불확실성: HUG의 구체적인 인수 조건 및 말소 동의 확약서 제출 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제약: 일반상업지역, 방화지구, 건축법상 높이 제한, 교육환경 보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받아 향후 재건축, 리모델링, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 부평구의 역세권에 위치한 아파트 경매 물건으로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 지역에 속합니다.

* 권리 분석 상 임차인 관련 불확실성(대항력, HUG 조건)이 존재하나, HUG의 개입으로 인해 해결될 가능성이 높습니다. 다만, 이에 대한 명확한 확인은 필수적입니다.

* 토지이용계획상의 복합적인 제한 사항들은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

* 전반적으로 안정적인 주거 환경을 갖춘 지역이나, 권리 관계 및 개발 제한 사항을 면밀히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평시장역과 인접하여 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

* 안정적인 주거 수요: 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 도시 재생 및 개발 잠재력: (부평구의 도시 개발 계획 등을 고려 시) 추가적인 가치 상승 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 0원으로 간주됩니다. (제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시됨)

* 현재 제공된 정보만으로는 주변 시세, 물건의 실제 상태, 권리 관계의 최종 확정 여부 등을 종합적으로 고려한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 따라서, 입찰 참여 전 현장 조사, 등기부등본 및 관련 법규 검토, 그리고 HUG와의 공식적인 협의를 통해 모든 리스크를 해소한 후, 현실적인 시세 조사에 기반하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.