나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581401 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 526-1 4층 401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581401 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 526-1 4층 401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매11계 2024타경581401 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 수봉로171번길 40, 4층 401호 | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 89,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경581401 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경581401 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 526-1 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

토지면적: 29.61㎡ (약 8.96평)

건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

소유자: 망OOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOO

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적 경매

주의사항: 현관문에 호수 표기가 없는 상태임

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "도화초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 수봉공원, 종교시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 도화역(인천지하철 1호선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 2필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 5-6미터, 남동측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 고도지구(G·L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획) 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

소유자이자 채무자는 망인(망OOOOOOOOOO)으로 등기되어 있어, 상속인 관계 및 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다. 채권자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본건에는 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 임차인 김**는 보증금 117,000,000원에 2020년 2월 26일 임대차 계약을 체결하고 2020년 4월 10일 주민등록 및 점유를 개시하였습니다. 확정일자는 2020년 3월 10일입니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 존재 여부, 배당 순위 등을 면밀히 검토해야 하며, 형식적 경매의 특성상 채무 변제를 위한 경매 절차이므로 일반 경매와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 도화동 지역은 주거 기능이 중심인 지역입니다. 도화초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 도화역(인천지하철 1호선)을 통해 인천 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 또한, 수봉공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 대규모 상업 시설이 밀집한 지역과는 다소 거리가 있지만, 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 충분히 이용 가능할 것으로 보입니다. 최근 도화지구 개발사업 등을 통해 주거 및 행정, 교육 중심지로 거듭나고 있으며, 상권 역시 점진적인 발전을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에는 도화초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 인천지하철 1호선 도화역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다. 수봉공원이 인접해 있어 산책이나 여가 활동을 즐기기에 좋습니다. 일상생활에 필요한 마트, 병원, 은행 등의 편의시설도 인근에서 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현관문에 호수 표기가 없어 해당 호실의 위치를 정확히 파악하는 데 혼동이 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 현장에서 재확인해야 합니다. 현재 등기상 임차인(김**)이 존재하며, 117,000,000원의 보증금이 설정되어 있어, 해당 금액의 인수 또는 명도 협상에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 소유자 및 채무자가 망인으로 등기되어 있어, 상속인 관계 확인 및 상속 절차로 인한 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 최근 도화동 지역에 대규모 데이터센터 건립 추진과 관련하여 주민들의 반발이 있었던 사례가 있으며, 이는 지역 개발 계획 및 환경에 대한 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다. 또한, 재개발 구역 내 산업 폐기물 및 쓰레기 방치 문제가 제기된 바 있어, 주변 환경 정비 상태도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 도화초등학교와 도화역을 이용할 수 있는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 수봉공원 인접으로 쾌적한 생활 환경을 제공하며, 주거지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 현관문 호수 미표기, 임차인 존재, 망인 명의 등기 등 권리 및 명도 관련 잠재적 리스크 요인이 상존하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 형식적 경매의 특성을 이해하고, 절차상의 유의사항을 숙지한다면 투자 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

도화역 역세권 및 도화초등학교 학군 인접으로 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 형식적 경매 특성상 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다. 임차인과의 적극적인 소통 및 협의를 통해 명도 리스크를 최소화하고, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 도화지구 개발 등 주변 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력도 지니고 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매11계