나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11534 [1] 경기도 화성시 봉담읍 와우리 602 봉담한신더휴에듀파크 101동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11534 [1] 경기도 화성시 봉담읍 와우리 602 봉담한신더휴에듀파크 101동 17층1704호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경11534
• 주소: 경기도 화성시 봉담읍 와우로 18, 101동 17층1704호 (봉담한신더휴에듀파크)
• 감정가: 482,000,000원
• 최저가: 337,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

수원지방법원 경매18계 2024타경11534 | 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 와우로 18, 101동 17층1704호 (봉담한신더휴에듀파크) | 감정가: 482,000,000원 | 최저가: 337,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 대상 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11534 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 와우리 602 봉담한신더휴에듀파크 101동 17층1704호

용도: 아파트

감정가: 482,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 백OO / 주OOOOOOOO / 수OOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물 및 토지 현황

건물면적: 84.75㎡ (전용면적)

토지면적: 54.54㎡ (대지권)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 29층 중 17층

사용승인일: 2019.05.31 (약 5년차 신축급)

이용상태: 아파트 (방3, 욕실2, 주방, 거실, 드레스룸, 다용도실, 현관 등)

설비내역: 열병합에 의한 지역난방, 시스템냉.난방, 승강기, 위생, 소화/화재탐지설비 등을 갖춤.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 "효행초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재되어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통 수준입니다. 주요 간선도로 접근성 및 도심 접근성을 추가로 파악할 필요가 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

2필지 일단의 부정형 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 30미터, 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 단지 진출입 및 도로 조건은 우수합니다.

3. 상권 분석

3.1. 주거 상권 환경

본건이 속한 봉담한신더휴에듀파크는 주변의 아파트 단지들과 함께 주거 밀집 지역을 이루고 있습니다. 상권은 주로 단지 거주민을 위한 근린생활시설 중심으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 효행초등학교 인근으로 학원 등 교육 관련 시설의 수요도 예상됩니다.

4. 생활 정보

4.1. 개발 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역 및 준주거지역에 걸쳐 있으며, 지구단위계획구역(와우2지구) 내에 위치합니다.

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경), 비행안전제6구역(군사시설), 성장관리권역 등 다수의 공법상 제한이 있으나, 공동주택 이용 자체에 직접적인 제약을 주는 사항은 없는 것으로 보입니다.

5. 권리 분석

5.1. 매각 기본 권리

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 권리관계상 임의경매의 경우 담보권 설정 시점과 말소기준권리를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

5.2. 핵심 권리 위험 (주의사항)

**가장 중요한 위험 요소는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다.**

제시된 주의사항에 따르면, 임차인의 보증금 전액이 배당 절차에서 만족되지 않을 경우, 그 미배당 잔액은 최종 매수인이 법적으로 인수해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 보증금 인수 위험

대항력 있는 임차인의 보증금 규모와 배당요구 여부, 그리고 선순위 채권과의 관계를 통해 임차인에게 배당되지 않을 금액을 정확하게 산출하는 것이 필수적입니다. 보증금 미상 시, 보증금 전액을 인수할 수 있는 최악의 시나리오까지 고려해야 합니다.

6.2. 미확인 정보

현재 임대관계 및 상세 이용 내역에 대한 정보가 미상으로 보고되어 있습니다. 이는 현장조사 및 관계기관 문의 등을 통해 명확히 확인해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 2019년 준공된 신축급 아파트이며, 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지를 확보하고 있다는 장점을 가지고 있습니다. 건물 상태 및 단지 여건은 우수할 것으로 판단됩니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'이 존재하는 권리상 중대 리스크를 안고 있습니다. 이 리스크에 대한 정확한 권리분석(임차인의 배당금 수령 가능성 및 보증금 인수액 산정)이 이루어진 후에만 입찰을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트의 가치

준공 5년차의 아파트로 향후 수년간은 건물 감가상각 부담이 적고, 최신식 설비(지역난방, 시스템냉.난방 등)를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. 학군 및 주거 환경

효행초등학교 인근으로 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 환경을 제공합니다. 이는 향후 매매 시 수요층 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

8.3. 가격 경쟁력 (감정가 대비)

시세 대비 감정가(482,000,000원)의 적정성을 판단하고, 임차인 인수액을 고려한 최저가 산정 시 상당한 가격 경쟁력을 확보할 수 있는 경우 투자가치가 높습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매18계