나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581395 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 OOOOOO OOOOOO OOOOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘시민공원역’ 북서측 인근에 위치하는 "엔에스
타워텔" 11층 1107호로서 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건중 11층 1107호임.

이용상태

"공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)"으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비, 승강기시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지를 "공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 포장도로를 이용해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 도시철도(2016-07-14)(저촉)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도
보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경581395 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 200-15 엔에스타워텔 11층1107호

건물명: NS타워텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 평스라브

총 층수: 지하 2층, 지상 14층

사용 승인일: 2012-09-13

1.2. 2.토지 정보

총 면적: 3,12㎡ (0,94평)

토지 제시외 면적: 0,00㎡

1.2. 3.건물 정보 (면적, 용도)

용도: 도시형생활주택 (공동주택 - 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형))

전용 면적: 13,50㎡ (4,08평)

건물 제시외 면적: 0,00㎡

1.2. 4.매각 대상

토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

52,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘시민공원역’ 북서측 인근에 위치하는 "엔에스타워텔" 11층 1107호로서 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 도시철도(2016-07-14)(저촉) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도 보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

전북은행 가압류 (접수일자: 2022-10-26, 채권액: 5,296,752원)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (허 )

* 보증금: 69,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-18

* 확정일자: 2021-12-27

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서에 따르면, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 인수주의 권리

없음. (주택임차권은 매각으로 소멸 예정)

3.4. 등기부채권 총액

82,917,235원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본건이 위치한 NS타워텔은 도시형생활주택(원룸형) 건물이며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있음.

4.2. 시장 동향

제공된 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 43.33㎡ ~ 44.77㎡ 면적의 매물이 8,200만원 ~ 12,200만원 선에서 거래되었음.

본건의 전용면적(13.50㎡)은 제공된 시세 정보의 면적보다 현저히 작아 직접적인 시세 비교가 어려우며, 해당 면적에 대한 도시형생활주택의 정확한 시장 가격 정보는 부족함.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

지하철 1호선 시민공원역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 주변 편의 및 기타 시설

인근에 일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있을 것으로 예상됨.

주변에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

특이사항에 '대항력있는임차인'으로 명시되었으나, 임차인 현황 및 등기부 요약 상 '대항력 없음'으로 확인되며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정임. 그럼에도 불구하고, 관련 서류 및 최종 법적 효력에 대한 추가 확인이 필요함.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 언급되어 있어, 계약 진행 시 HUG 측과 최종 조건 확인이 필수적임.

6.3. 별도 등기

'별도 등기' 존재 가능성이 언급되었으나, 등기부 요약에 명확히 나타나지 않음. 계약 전 등기부등본을 통해 추가적인 권리 관계나 부담이 있는지 면밀히 확인해야 함.

6.4. 토지 이용 제한

일반상업지역, 방화지구, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 시민공원역 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편임.

감정가는 5,200만원으로 소액 투자가 가능하나, 면적이 13.50㎡로 매우 작아 실수요자 또는 특수 목적의 투자자에게 적합할 수 있음.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 인수 부담은 없어 보임. 다만, '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항은 HUG의 말소동의로 해소되었으나, 절차상 최종 확인이 필요함.

주변 시세 정보는 면적이 큰 '다세대' 위주로 제공되어 본건 '도시형생활주택'과의 직접 비교는 어려우며, 해당 면적에 대한 시장 가격 파악이 중요함.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하므로 투자 시 유의해야 함.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 5,200만원의 감정가로 소액 투자를 고려할 수 있음.

* 역세권 입지: 시민공원역 인근으로 교통 편의성이 좋음.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 소형 면적 활용: 13.50㎡의 작은 면적은 1인 가구 렌탈 시장에서 특정 수요층을 타겟으로 할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 520만원

주변 '다세대' 매매 사례 (2026년 5월, 43~44㎡ 기준): 8,200만원 ~ 12,200만원

본건은 면적이 13.50㎡로 매우 작아 주변 시세와 직접적인 비교가 어렵습니다. 유사 면적의 직접적인 실거래가 정보 부족, HUG 인수조건 변경 및 별도 등기 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 5,700만원 ~ 6,500만원

권장 입찰가: 약 6,000만원

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 경쟁 입찰 현황, 최신 시장 정보 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.