나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501969 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 222-2 영캐슬아파트 2층203호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501969 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 222-2 영캐슬아파트 2층203호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매20계 2025타경501969 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 석바위로53번길 36, 2층203호 (주안동,영캐슬아파트) | 감정가: 136,000,000원 | 최저가: 95,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경501969 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경501969 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 222-2 영캐슬아파트 2층 203호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 3천 6백만원

토지면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

건물면적: 63.18㎡ (약 19.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

구분건물 감정평가 요약표에 따르면, 본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며 주안역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 제반 차량의 접근이 용이하며 인근 버스정류장으로 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며 2010년 7월 8일에 사용승인된 10층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 드라이비트 및 대리석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감으로 추정되며, 창호는 하이새시입니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며 위생, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 세장형의 평지로서 오피스텔 및 아파트 부지로 이용 중이며, 서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택이나, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 차이가 있습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 인천지하철 1호선 주안역에서 남측 인근에 위치하여 역세권에 준하는 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 주변으로는 다양한 공동주택과 업무시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 지역입니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주안역을 중심으로 상업시설과 편의시설 이용이 용이하며, 주안도서관과 석바위공원이 인근에 있어 주거 환경 측면에서도 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 말소기준권리는 경매 신청 채권자보다 선순위인 근저당권(OOOO협동조합, 채권액 49,000,000원)으로 보이며, 이 근저당권은 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황에 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 있는 것으로 보이며, 해당 임차인의 보증금 및 인수 여부는 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 상세히 확인이 필요합니다. 등기사항전부증명서상 용도(공동주택)와 집합건축물대장상 용도(오피스텔)의 차이에 대한 확인도 중요합니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 주안동 일대는 전통적으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주안역을 중심으로 다양한 소매점, 음식점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 특히, 오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역 특성상 배후 수요가 안정적으로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 또한, 인근에 인천시청, 지방법원 등 공공기관이 위치하여 관련 종사자 및 민원인 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 신축 아파트 단지들이 개발되면서 기존 상권과의 변화 가능성도 존재합니다.

1.6. 생활 정보

교통: 인천지하철 1호선 주안역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: 주안남초등학교, 구월서초등학교, 동인천중학교, 제물포여자중학교, 인천고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 갖추고 있습니다.

편의시설: 주안역 주변으로 롯데백화점, 홈플러스, CGV 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설 이용이 편리합니다. 또한, 인천시민회관, 인천문화예술회관 등이 가까이 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다. 석바위 공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

의료: 인하대병원, 가천대 길병원 등 종합병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 공부상 용도와 현황 용도의 차이: 등기사항전부증명서상 공동주택으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 되어 있어 추후 재산세 등 세금 문제나 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2. 임차인 인수 가능성: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로 임차인 현황 및 관련 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 주변 개발 및 교통 환경 변화: 주안동 일대 재개발 및 도시계획 변화에 따라 미래 가치 변동 가능성이 있습니다. 또한, 교통량 증가 등으로 인한 소음 및 주차 문제 발생 가능성도 있습니다.

4. 혐오시설: 현재까지 검색된 정보로는 주변에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 주안역 역세권에 위치하며 오피스텔로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통, 상업, 문화, 교육 등 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실수요자에게도 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 용도의 차이, 대항력 있는 임차인의 존재 여부 등 권리 분석에 있어 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 이러한 부분을 명확히 파악하고 투자하신다면 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 주안역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 교통이 편리하며, 향후 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 실거주 및 임대 수익: 오피스텔로서의 활용도가 높아 실수요자의 거주 목적뿐만 아니라, 안정적인 임대 수익을 추구하는 투자자에게도 적합합니다.

3. 저평가 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 주변 개발 호재: 주안동 일대의 재개발 및 도시 재생 사업 등은 장기적인 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

법원 정보

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