나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층에이302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (4)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층 에이302호

* 용도: 다세대주택

* 건물 전용면적: 35.46㎡ (약 10.73평)

* 건물 지분: 35.46㎡ (약 10.73평)

* 토지 면적: 18.45㎡ (약 5.58평)

* 토지 지분: 18.445999999999998㎡ (약 5.58평)

* 감정가: 291,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 믿OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 해람 (1동)

* 준공년월: 2023년 7월 11일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 6층 (본건 3층)

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 비슷한 유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접도로상태:

본건은 동측과 남측으로 각각 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 소재지(세류동 460-10, 460-11)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 믿음신용협동조합의 근저당권 (권리금액: 3,000,000,000원)입니다.

* 주요 권리 분석:

매각으로 인해 대부분의 등기상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 여기에는 근저당권, 가압류, 주택임차권, 압류 등이 포함됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 석진우

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2024-02-05

* 확정일자: 2024-01-09

* 배당신고일자: 2024-07-23

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본 상 주택임차권(2024-10-11 접수)으로 등재되어 있으나, 대항력이 없습니다.

* 인수되는 권리/금액:

상기 권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금 및 기타 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다. 특히, 건물 자체에 근린생활시설이 포함되어 있어 단지 내에서도 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

본건 인근에 "신곡초등학교"가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다수의 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

* 주거환경:

신축(2023년 준공)된 공동주택 단지 내에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변 환경은 주거, 상업, 교육 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각:

본건은 재매각 물건으로, 이는 최초 경매에서 유찰되었거나 매각 결정이 취소되었음을 의미합니다. 재매각 사유에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리:

감정가는 291,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 다세대주택 실거래가가 약 120,000,000원에서 260,000,000원 수준인 점을 고려할 때, 감정가와 시세 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 토지이용계획상 제한사항:

다양한 법규에 의한 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전구역 등)이 존재하므로, 해당 용도지역 내에서의 건축 및 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 준공된 신축 다세대주택으로, 권리 인수 부담이 없는 깨끗한 상태의 물건입니다. 주변에 학교와 생활 편의시설이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 감정가 대비 최근 시세가 낮은 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 신축 건물이라는 장점과 현 시세, 그리고 재매각이라는 특성을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 최신 설비와 현대적인 건축 디자인을 갖추고 있어 초기 유지보수 비용이 절감될 것으로 예상됩니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기상 권리 및 임차권이 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리관계가 깨끗한 물건을 인수하게 됩니다.

* 편리한 입지: 초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

본건의 감정가는 291,000,000원입니다. 하지만 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 규모(약 54.11㎡)의 신축 다세대주택이 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적(35.46㎡)을 기준으로 환산 시, 해당 거래 사례의 평당 가격(약 1,591만원/㎡)을 적용하면 약 170,440,000원의 시세가 추정됩니다.

신축 건물이라는 점과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세보다 높게 책정된 감정가의 영향과 재매각으로 인한 시장의 관망세를 감안하여, 시세와 감정가의 중간 지점에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가:

220,000,000원

* 매수신청보증금 안내:

본건의 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이며, 이는 입찰 시 준비해야 합니다. (최저매각가격 미고지로 구체적인 금액 산출은 불가합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.