나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층에이302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층에이302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경77602
• 주소: 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 3층에이302호 (세류동,해람)
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매18계 2024타경77602 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 3층에이302호 (세류동,해람) | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 142,590,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 2024타경77602 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (4)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층 에이302호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 18.45㎡ (약 5.58평)

토지 지분율: 1844.6 (참고: 해당 수치는 일반적인 지분율 표기 방식과 상이하여 오류 가능성이 있습니다.)

건물면적: 35.46㎡ (약 10.73평) (전용면적 추정)

건물 지분율: 3546 (참고: 해당 수치는 일반적인 지분율 표기 방식과 상이하여 오류 가능성이 있습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 신O

채무자: 신O

채권자: 믿OOOOOOO

특이사항: 없음 (제공된 정보 기준)

주의사항: 없음 (제공된 정보 기준)

1.2. 감정평가서 요약

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제1동 제에이101호 외 37개호로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2023년 7월 11일임. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호는 샷시로 되어 있음.

이용상태는 기호 1,2,20,21은 근린생활시설이며, 기호 1은 2개 호수(에이101호, 에이102호)로 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용 중이고, 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임. 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역으로는 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 갖추어져 있음.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태는 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태는 해당 토지들이 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)으로 지정되어 있음.

공부와의 차이점으로는 등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)가 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 및 제에이102호(전유면적 75.62㎡)로 변경(분할) 및 표시 변경된 이력이 있음.

임대관계는 미상임.

1.3. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 반경 1km 이내에 신곡초등학교, 매원초등학교, 수원중학교, 매원중학교, 수원농생명과학고등학교, 경기과학기술대학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태와 더불어 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 동측과 남측으로 폭 약 25미터 및 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 좋은 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자인 믿OOOOOOO의 신청에 따라 개시되었습니다. 소유자 겸 채무자는 신O입니다. 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 경우, 선순위 담보 물권 등은 말소될 것으로 예상되나, 세부적인 권리 관계는 등기사항전부증명서 및 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다. 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 세류동 일대는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로와 소로에 인접하여 유동인구 및 차량 통행량이 꾸준한 지역입니다. 건물 내 근린생활시설 공간이 일부 포함되어 있으며, A101호는 현재 음식점으로 영업 중이나, 일부 호실은 공실 상태입니다. 인근에는 상업시설, 병원, 은행, 관공서 등이 분포하여 일상생활에 필요한 서비스 이용이 편리합니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 백화점과 같은 상업 집객 시설은 다소 거리가 있어, 해당 지역 자체의 상권 규모는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 신곡초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호하며, 주거지로서는 기본적인 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 도보 및 차량으로 접근 가능한 거리에 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다. 또한, 대로 및 소로에 접해 있어 시내 및 근교로의 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 수원시는 도시교통정비지역으로 지정되어 있어, 교통 관련 정책의 영향을 받을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가. 명도 리스크: 임대차 관계가 불확실하여, 인수되는 임차인이 있거나 점유자가 누구인지 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

나. 공부상 면적 차이: 건물 내 특정 호실에서 등기부등본상 면적과 건축물대장/현황상 면적 간의 차이가 확인되었습니다. 본건 에이302호와 직접적인 관련은 없으나, 건물 전체의 관리 및 법적 문제를 이해하는 데 참고해야 합니다.

다. 공실 가능성: 건물 내 근린생활시설 일부가 공실 상태인 점은 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있으며, 해당 건물의 전반적인 임대 수요 또는 관리 상태를 시사할 수 있습니다.

라. 개발 및 건축 제한: 본건 토지는 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 항공기 운항과 관련된 규제를 받을 수 있으며, 중점경관관리구역으로 지정되어 건축 행위 시 경관 관련 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축(2023년 사용승인) 다세대주택으로, 초등학교 인접, 양호한 도로 접근성, 편리한 생활 환경 등 여러 장점을 갖추고 있습니다. 감정가는 291,000,000원이며, 건물 면적은 35.46㎡(약 10.73평)입니다.

권리 관계는 임의경매로 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 추가 확인이 필요합니다. 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 일부 공실 및 공부상 면적 차이 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 지역적으로는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등에 속하며, 비행안전구역 및 중점경관관리구역 등 개발 관련 제한사항을 인지해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

가. 신축 건물의 장점: 2023년 사용승인된 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 임대 시장에서의 경쟁력이 높을 것으로 예상됩니다.

나. 교육 및 생활 인프라: 초등학교와 인접한 '학세권' 입지로, 교육 환경을 중시하는 가족 단위 수요층에게 매력적일 수 있습니다. 또한, 주변 편의시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

다. 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 함께 매각함으로써, 토지 사용에 대한 별도의 복잡한 권리 문제가 발생할 가능성이 적습니다.

라. 소형 면적의 활용성: 35.46㎡(약 10.73평)의 소형 면적은 1인 가구, 신혼부부 등 다양한 수요층을 확보할 수 있으며, 비교적 낮은 투자 진입 장벽을 제공합니다.

마. 지역 개발 잠재력: 제2종일반주거지역으로서 향후 수원시 도시 계획 및 지역 개발 방향에 따라 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 규제 지역 여부 확인 필요)

법원 정보

수원지방법원 경매18계