나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [20] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [20] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 1층비101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경77602
• 주소: 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 1층비101호 (세류동,해람)
• 용도: 근린상가

수원지방법원 경매18계 2024타경77602 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 2동 1층비101호 (세류동,해람) | 감정가: 1,680,000,000원 | 최저가: 823,200,000원 | 용도: 근린상가

1. 수원 지원 2024타경77602 (20) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (20)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 1층비101호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,680,000,000원

토지면적: 80.81㎡ (약 24.45평)

토지 지분율: 8081.199999999998

건물면적: 155.35㎡ (약 46.99평)

건물 지분율: 15535

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 신O

채권자: 믿OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, "신곡초등학교"의 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 본건은 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 '믿OOOOOOO'의 신청에 의해 개시되었습니다. 소유자이자 채무자는 '신O'이며, 경매 절차는 채무자의 채무 불이행으로 인해 진행됩니다. 권리 관계에 대한 정확한 분석을 위해서는 등기사항전부증명서 및 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 제시된 정보만으로는 모든 권리 관계를 파악하기 어려우므로, 실제 경매 참여 시에는 전문가의 도움을 받아 권리 분석 및 명도 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 용도로 분류되어 있으며, 주거 지역이 밀집한 곳에 위치하여 일반적인 상업 활동이 이루어질 수 있는 입지입니다. 인근에 신곡초등학교가 있어 학생, 교직원 및 학부모를 대상으로 하는 업종이나, 지역 주민의 생활 편의를 위한 업종이 입점하기에 유리할 수 있습니다. 현재 감정평가요약표에 따르면, 기호 1(A101호)은 음식점으로 이용 중이나, A102호를 포함한 기호 2, 20, 21호실은 현황 공실 상태입니다. 따라서 상권의 실제 활성화 정도, 공실률, 경쟁 업종 현황 등에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건의 가장 큰 장점 중 하나는 신곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 마련되어 있다는 점입니다. 또한, 주변에 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 대중교통 및 도로망을 통해 지역 내 이동이 편리합니다.

1.6. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2023년 7월 11일에 사용승인을 받은 6층 건물 중 1층 비101호에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽지, 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 설치되어 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지의 가장형 토지로, 근린생활시설 및 다세대주택이 들어선 부지로 이용되고 있습니다.

중요한 사항으로, 공부와의 차이가 존재합니다. 등기사항전부증명서 상의 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장 및 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡)와 제에이102호(전유면적 75.62㎡)로 변경(분할) 및 표시 변경되었습니다. 현재 A101호는 음식점으로 이용 중이며, A102호는 공실로 확인됩니다.

토지 이용 계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 등의 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, 현재 A102호 및 기호 2, 20, 21호실이 공실 상태이므로, 임대차 계약 체결의 어려움 또는 공실 장기화에 따른 수익성 저하 가능성이 있습니다. 둘째, 임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 현재 점유하고 있는 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 셋째, 등기부등본과 건축물대장 상의 면적 및 호수 표시 변경 사항은 서류 확인 및 재산권 행사에 있어 주의가 요구됩니다. 넷째, 비행안전구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 토지이용계획 상의 다양한 법적 제한사항은 향후 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 가할 수 있습니다. 일반적인 주변 시설 검색 결과, 뚜렷하게 식별되는 혐오시설은 발견되지 않았으나, 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 권장됩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물에 해당하며, 초등학교 인근에 위치한 근린생활시설로서 기본적인 잠재 수요가 있는 입지입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 점 또한 긍정적입니다. 그러나 현재 일부 호실의 공실 상태, 명확하지 않은 임대 관계, 공부와의 차이점, 그리고 다양한 법적 토지 이용 제한 사항들은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 잠재적 가치를 신중하게 평가해야 할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 신축 건물이라는 점에서 노후화에 따른 유지보수 비용 부담이 적습니다. 또한, 주거 밀집 지역 내 초등학교 인근이라는 입지적 장점은 꾸준한 수요를 기대하게 합니다. 토지와 건물을 일괄 매각함에 따라 소유권 행사가 용이하며, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 부동산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매18계