나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [37] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 6층비604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (37)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 6층비604호

* 건물 용도: 다세대주택, 근린생활시설

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

* 건물명: 해람 2동

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2023년 07월 11일 (신축 건물)

* 층수: 총 6층 건물 중 6층 (B604호)

* 전용면적: 30.07㎡ (약 9.1평)

* 본건이 속한 2동의 총 건축면적: 275.65㎡

* 본건이 속한 2동의 총 연면적: 1027.12㎡

* 본건이 속한 건물 전체(해람)의 총 대지 면적: 919.1㎡

1.3. 토지 정보

* 본건 건물분 토지지분 면적: 15.64㎡ (약 4.7평)

* 해당 토지의 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 254,000,000원

* 매각기일: (최근 매각 기일 정보는 제공되지 않았으나, 재매각 건임)

* 최저매각가격: (입찰 시 확인 필요)

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

* 특이사항: 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 2023년 08월 17일 접수된 믿음신용협동조합의 근저당권 (채권 최고액 3,000,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-25

* 확정일자: 2023-10-10

* 배당신고일자: 2024-07-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

* 본 건물은 근린생활시설과 다세대주택으로 복합 사용되는 건물입니다.

* 주변은 주거밀집지역과 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖춘 상권입니다.

* 신축 건물이라는 점은 상가 및 주거 임대 시 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내에는 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* "신곡초등학교"가 인근에 위치하여 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰되었으나 잔금 미납 등의 사유로 다시 경매가 진행된 것입니다. 이러한 재매각 사유에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건축물대장과 등기부등본 간의 공부상 차이: 등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)가 건축물대장 및 현황 상 제에이101호(127.08㎡)와 제에이102호(75.62㎡)로 변경(분할) 및 표시 변경된 이력이 있습니다. 본건 B604호 자체의 면적이나 표시에 직접적인 문제는 없어 보이나, 건물 전체의 복잡성을 시사합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 약 53억 원에 달하여 매우 높은 편입니다. 이는 경매 취하 가능성이 낮다는 긍정적인 측면도 있지만, 채권자 간의 이해관계 등을 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2023년 7월에 사용승인된 신축 건물로서, 내부 상태가 양호하고 즉시 활용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

* 재매각 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분이며, 입찰 전 충분한 조사가 선행되어야 합니다.

* 높은 총 채권액은 경매 절차의 진행 가능성을 높이는 요인으로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 내부 컨디션이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 전용면적 9.1평의 소형 면적으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합합니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없이 안전하게 투자가 가능합니다.

* 신축 건물임에도 불구하고 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 254,000,000원입니다.

* 본건의 전용 면적은 30.07㎡ (약 9.1평)이며, 2023년 7월에 사용승인된 신축 건물입니다.

* 최근 유사 물건으로 2022년식 54.11㎡ 다세대주택이 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 약 15,880,000원 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 평당 약 27,910,000원으로, 최근 거래된 유사 신축 다세대주택의 시세보다 높은 편입니다.

* 최근 매매 시세와 본건의 신축 연식, 위치 등을 종합적으로 고려하되, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 입찰 전 반드시 최저매각가격을 확인하시고, 최저매각가격의 20%에 해당하는 매수 신청 보증금을 준비하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.