나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [8] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 4층에이402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [8] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 4층에이402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경77602
• 주소: 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 4층에이402호 (세류동,해람)
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매18계 2024타경77602 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 4층에이402호 (세류동,해람) | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 142,590,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 2024타경77602 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 4층 에이402호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 18.45㎡ (약 5.58평)

토지 지분율: 1844.6

건물면적: 35.46㎡ (약 10.73평)

건물 지분율: 3546

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 신O

채권자: 믿OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제1동 제에이101호 외 37개호로, 사용승인일은 2023년 7월 11일입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 벽지 및 일부 타일 마감이며 창호는 샷시입니다.

이용상태: 기호 1,2,20,21은 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로(에이101호, 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실입니다. 기호 3-19, 22-38은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있습니다.

인접 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 및 460-11 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 및 제에이102호(전유면적 75.62㎡)로 변경(분할) 및 표시 변경되었습니다.

기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, "신곡초등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. "신곡초등학교"가 도보 가능 거리에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리하며, 주변에 다양한 편의점, 식당 등의 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 채권자(믿OOOOOOO)의 신청에 의한 부동산 임의경매 물건입니다. 채무자이자 소유자는 신O씨로 파악됩니다.

일반적으로 임의경매는 등기부상 권리관계가 말소되는 경우가 많으나, 말소기준권리 이하의 권리들을 면밀히 확인하여 인수되는 권리가 있는지 반드시 분석해야 합니다. 추가적인 권리 분석을 위해서는 현장 조사 및 등기부등본 상세 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

해당 건물은 근린생활시설과 다세대주택이 복합적으로 구성되어 있어, 다양한 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 상가 및 학교 등이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

본건과 관련된 근린생활시설 중 A101호가 음식점으로 영업 중인 점은 상권 활성화를 시사합니다. 그러나 A102호를 포함한 일부 상가가 현재 공실 상태임을 감안할 때, 해당 상권의 전반적인 공실률 및 잠재력에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

단지형 다세대주택은 지역 내 꾸준한 주거 수요를 충족할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

자녀 교육 측면에서 "신곡초등학교"가 도보 가능한 거리에 위치하여 매우 유리한 환경을 제공합니다. 이 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

생활 편의시설로는 수원남부경찰서, 수원세류3동우체국, 홈플러스 익스프레스 등이 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

건물 내에는 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등 현대적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

차량 이용 시에는 동측과 남측으로 접한 넓은 도로(약 25미터, 8미터)를 통해 쉽게 접근할 수 있으며, 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

첫째, 공부와의 차이입니다. 등기사항전부증명서와 건축물대장, 실제 현황 간에 전유면적 차이(A101호)가 확인되었습니다. 따라서 본건 A402호 역시 공부상 내용과 실제 이용 상태 간의 미세한 차이가 있을 수 있으므로, 이에 대한 현장 확인이 반드시 필요합니다.

둘째, 일부 근린생활시설의 공실 문제입니다. 일부 상가 호실이 현재 비어있는 상태로, 이는 해당 상권의 활성화 정도와 향후 임대 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

셋째, 임대차 관계 미확인입니다. 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있는지 철저한 조사가 필요합니다.

넷째, 개발 제한사항입니다. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당합니다.

다행히 주변 지역에서 특별히 대규모 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인) 다세대주택입니다. "신곡초등학교"가 인접해 있고, 편리한 교통망 및 잘 갖춰진 생활 편의 시설을 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다.

건물은 주거용 다세대주택과 근린생활시설이 혼합되어 있어, 실거주 목적뿐만 아니라 임대 수익 창출 등 다각적인 활용이 가능합니다.

하지만, 공부상의 내용과 실제 현황 간의 차이, 임대차 관계 미확인, 일부 상가 공실 등의 잠재적 리스크는 철저한 추가 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다. 또한, 비행안전구역과 같은 일부 제한사항도 고려해야 합니다. 이러한 부분들을 신중하게 검토하신다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 2023년 사용승인된 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 높은 주거 만족도를 제공할 것으로 기대됩니다.

"신곡초등학교"가 도보권 내에 위치하고, 다양한 생활 편의시설 및 우수한 교통망을 갖춘 핵심 입지를 자랑합니다.

다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 건물로, 실거주 외에도 공실 발생 시 상가 임대 수익 등 다각적인 투자 수익을 추구할 수 있는 유연성을 가지고 있습니다.

제2종일반주거지역으로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 내포하고 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있는 매력적인 물건입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매18계