나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [32] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 5층비503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (32)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 5층 B503호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000 원 (29,100만원)

토지면적: 18.45㎡ (약 5.58평)

건물면적: 35.46㎡ (약 10.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 믿OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

특수물건정보: 재매각

1.2. 입지조건

2.

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

1.2. 3. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

1.2. 4. 인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

1.3. 권리분석

2.

1.3. 1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 2. 임차인 현황

인수되는 보증금이나 임차인이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상인 경우 잠재적 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. (제공된 정보상 인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

2.

1.4. 1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 신축 다세대주택(2022년 준공, 54.11㎡)의 경우 2026년 7월 8일 26,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 산출하면 약 1,588만원/평 (26,000만원 / 16.37평)입니다. 본건의 건물 면적 35.46㎡ (약 10.72평)에 적용 시, 예상 시장 가치는 약 17,032만원 (10.72평 * 1,588만원/평) 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 29,100만원과 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 2. 단지/건물 정보

본건은 "해람"이라는 명칭의 집합건축물로, 2023년 7월 11일에 사용 승인되었습니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 총 6층 규모입니다. 본건이 위치한 2동은 6층 중 5층에 해당하며, 사용승인일이 유사한 신축 건물임을 고려할 때, 주변 시세 대비 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

1.5. 생활정보

2.

1.5. 1. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 일부입니다. (사용승인일: 2023.07.11) 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

이용 상태: 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있습니다.

1.5. 2. 주변 시설

본건은 신곡초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.

1.6. 1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)로 변경(분할) 및 표시 변경되었음을 참고해야 합니다. 이는 본건과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 관리에 대한 일반적인 주의를 요합니다.

1.6. 2. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 입찰자가 없었을 가능성이 있습니다. 이는 감정가 대비 시장의 반응이 낮거나, 물건 자체의 특수한 문제점을 시사할 수 있습니다.

1.6. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히 능행차로 역사문화 중점경관관리구역으로 지정되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 관련 규제 사항을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

2.

본건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태가 우수한 편입니다. 그러나 감정가 29,100만원 대비 최근 유사 신축 주택의 실거래가가 약 17,000만원 수준으로 분석되어, 가격 적정성에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 재매각 물건이라는 점과 감정가와 시세 간의 큰 차이는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 최신 준공 연도로 인한 높은 상품성 및 하자 발생 가능성 낮음.

* 초등학교 인근으로 주거 환경 쾌적성 확보.

* 교통 접근성이 양호하여 도심 접근 용이.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 경우, 시세 차익 기대 가능성.

1.9. 예상 입찰가

2.

최저 매각가격(감정가): 291,000,000원 (29,100만원)

추정 시장 가치: 약 170,000,000원 (17,000만원)

본건은 최저 매각가격인 29,100만원이 최근 유사 신축 물건의 실거래가(약 17,000만원)보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 재매각 물건이라는 점과 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리를 감안할 때, 29,100만원 이상의 금액으로 입찰하는 것은 높은 리스크를 수반합니다. 시장 조사 결과에 따른 추정 시장 가치는 약 17,000만원 내외이므로, 이 점을 충분히 인지하고 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 다음 경매에서 감정가가 조정된다면, 17,000만원 ~ 20,000만원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 현재 최저가 기준으로는, 시장 상황 및 추가 정보(예: 감정가 하향 조정 여부)를 종합적으로 고려하여 전략적인 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.