나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [16] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 6층에이602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (16)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 6층 에이602호

토지면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

건물면적: 30.07㎡ (약 9.10평) - 전용면적 기준

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2023년 7월 11일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 6층

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 믿OOOOOOO

특이사항: 재매각 물건

주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 상업 환경이 혼합된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

도로: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되는 권리만 존재하여 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-29

* 확정일자: 2023-09-01

* 배당신고일자: 2024-09-05

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 본건 건물의 임대관계는 미상이나, 상기 기재된 임차인은 대항력이 없습니다.

공부와의 차이: 등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호의 전유면적이 건축물대장 상 제에이101호 및 제에이102호로 분할 및 표시 변경되었으나, 이는 상가 부분에 대한 내용이며 본건(A602호)과는 직접적인 관련이 적습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 세류동 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 신곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 있으며, 상가 시설도 일부 분포하여 기본적인 생활 편의는 제공됩니다.

건물 내 일부 근린생활시설(A102호 등)이 현재 공실 상태인 점은 해당 지역의 상가 업종 경쟁력이나 임대 수요를 고려해야 합니다.

본건(A602호)은 30.07㎡의 소형 다세대주택으로, 1인 가구나 소규모 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 2023년 7월에 사용승인된 신축 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수선이나 교체 비용 발생 가능성이 적습니다.

건물에는 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 학교와 기본적인 편의시설이 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰자가 계약을 이행하지 못하여 재매각이 진행되는 물건으로, 가격, 자금 계획, 물건 자체의 문제 등 이전 입찰 실패 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

비행안전구역: 본건 소재지가 비행안전제5구역(전술)에 포함되어 있어, 군사 작전 관련 규제로 인해 건축물 높이 제한 등 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 이는 사전에 관련 기관에 확인이 필요합니다.

상가 공실: 건물 내 일부 상가 유닛의 공실은 해당 지역의 상권 활성화 정도 또는 특정 업종의 수요를 간접적으로 시사할 수 있습니다.

주변 시설: 본건 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았으나, 비행안전구역에 해당되는 점은 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 건물 내 소형 다세대주택으로, 건물의 물리적 상태는 매우 양호합니다.

수원시 권선구 세류동이라는 입지 조건과 신축 건물의 장점, 그리고 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 감정가 대비 현재 시장 시세와의 차이가 존재할 수 있다는 점을 신중히 고려해야 합니다. 권리관계는 인수되는 것이 없어 명확합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 낮은 유지보수 비용과 높은 주거 만족도를 기대할 수 있습니다.

소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 수요가 꾸준히 존재합니다.

입지: 수원시 제2종일반주거지역으로서 주거 기능이 안정적입니다.

가격 메리트: 감정가 대비 실질 시장 시세가 낮을 경우, 시세차익을 통한 투자 수익률 증대를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건과 유사한 신축 다세대주택(2022년식, 54.11㎡)의 최근 매매 사례는 260,000,000원으로, ㎡당 약 4,805,000원 수준입니다.

* 본건(30.07㎡)에 동일한 ㎡당 가격을 적용하면, 시장 예상가는 약 144,500,000원에서 155,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가(254,000,000원)보다 현저히 낮은 수준입니다.

재매각 및 감정가와의 차이:

* 재매각 물건이라는 점과 상기 시세 분석 결과를 종합할 때, 감정가(최저매각가격)인 254,000,000원 이상으로 입찰할 경우 시장 시세 대비 높은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다.

예상 입찰가:

* 본건의 시장 가치와 재매각이라는 특수성을 고려할 때, 합리적인 입찰가는 시장 시세 범위인 145,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 고려할 수 있습니다.

* 현재 최저매각가격이 254,000,000원이므로, 해당 가격 이하로는 입찰이 불가능합니다. 향후 진행 과정에서 가격 조정이 이루어지거나, 본건의 특수성을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.