나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [34] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 6층비601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 해람 2동 6층비601호

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (34)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10, 해람 2동 6층비601호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

최저매각가격: (정보 없음, 재매각으로 인한 변동 가능성 있음)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (별도 확인 필요)

토지면적: 16.69㎡ (약 5.05평)

토지지분: 16.692999999999998㎡ (약 5.05평)

건물면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

건물지분: 32.09㎡ (약 9.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 믿OOOOOOO

사용승인일: 2023년 07월 11일

특이사항: 재매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태

본건은 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 등의 규제를 받고 있습니다. 비행안전제5구역은 군사 작전 지역으로, 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 믿OOOOOOO입니다.

* 임차인 현황

임차인: 변슬기

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 08월 31일

확정일자: 2023년 08월 22일

배당신고일자: 2024년 07월 22일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 기타 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 구성

해당 건물은 2023년 7월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 건물 내에는 근린생활시설과 다세대주택이 함께 이용되고 있습니다. 일부 근린생활시설(A102호, 기호 2, 20, 21)은 현재 공실 상태이나, 본건 B601호는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 주변 상권

주변에 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설

"신곡초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설 및 인프라

대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (추가적인 대형마트, 병원 등 편의시설 정보는 주변 시세 자료 분석을 통해 보완 필요)

* 혐오시설 확인

현재 제공된 정보와 일반적인 검색 결과로는 본건 소재지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건

본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 최초 경매 시 원활하게 진행되지 못한 사유가 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 내 공실

일부 근린생활시설의 공실은 건물 전체의 관리 및 가치에 잠재적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공부와의 차이

다른 호수의 경우 등기사항전부증명서와 건축물대장 상 면적 표시에 차이가 발견되었습니다. 본건 B601호에 대한 직접적인 차이는 언급되지 않았으나, 건물 전체의 서류 관리에 주의가 필요할 수 있습니다.

* 개발 제한 구역

비행안전제5구역(전술) 및 중점경관관리구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재개발 등에 있어 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인된 신축급 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 재매각 물건이라는 점은 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 권리관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 투자가 가능하며, 주거용으로 활용하기에 적합한 입지입니다. 다만, 비행안전구역 등 법적 제한 사항에 대한 추가적인 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 사용 가능합니다.

* 재매각을 통한 시세 차익 기대: 재매각으로 인해 최초 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 부담이 없어 투자 위험이 적습니다.

* 안정적인 주거 수요: 다세대주택으로 지역 내 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 2022년 신축 다세대주택(54.11㎡)이 2억 6천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2023년 신축(32.09㎡)으로, 해당 사례와 비교 시 평당 가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다. 감정가 2억 7천1백만원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 재매각 물건의 특성을 고려하고, 신축 가치와 면적을 종합적으로 고려했을 때, 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이 의 입찰가가 합리적일 것으로 예상됩니다.

특히, 2억원 내외 로 입찰가를 설정하는 것이 신축 가치와 재매각의 이점을 모두 고려한 균형 잡힌 전략이 될 수 있습니다. 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 현재 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 법원의 최저매각가격 결정에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.