나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층에이303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 믿음신용협동조합 (믿OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층 에이303호

용도: 다세대주택

건물면적: 35.46㎡ (약 10.73평)

건물 지분: 35.46㎡ (약 10.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보:

- 건물명: 해람

- 사용승인일: 2023년 7월 11일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 3층

- 외벽: 석재 붙임 마감 등

- 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 벽지 및 일부 타일 마감 등

- 창호: 샷시

- 설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지, 스프링쿨러

1.3. 토지 정보

토지면적: 18.45㎡ (약 5.58평)

토지 지분: 18.445999999999998㎡ (약 5.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용: 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용

1.4. 매각 조건

감정가: 291,000,000원

재매각: 본 물건은 재매각 대상입니다.

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 믿음신용협동조합의 근저당권입니다. 등기부상 근저당, 주택임차권, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 존재했으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 5,329,994,477원

3.2. 임차인 분석

- 임차인: 유승희

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 2월 2일

확정일자: 2024년 2월 2일

배당신고일자: 2024년 7월 26일

대항력: 없음

비고: 말소 대상 권리입니다.

- 임차인: 정홍교

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 2월 5일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임 정보가 상세히 기재되어 있지 않고 확정일자, 배당신고일자가 미상입니다. 관련 서류 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 현황

최근 2026년 7월 거래된 인근의 '더스테이세류' 다세대주택(2022년식, 54.11㎡)이 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 계산한 제곱미터당 시세는 약 4,804,842원입니다.

비교 대상 물건(본 건): 35.46㎡

이를 적용하여 산출한 본 건의 추정 시세는 약 170,373,000원 수준입니다.

4.2. 유사 물건 비교

본 건(해람, 2023년식)과 가장 유사한 신축 다세대주택인 '더스테이세류'(2022년식, 54.11㎡, 260,000,000원)의 거래 사례를 기준으로 볼 때, 본 건의 감정가 291,000,000원은 시장 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 1981년식의 노후된 연립주택 '심우'의 경우, 40.13㎡ 면적이 120,000,000원에서 129,500,000원 사이로 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 3,000,000원에서 3,230,000원 수준으로, 신축 건물과의 시세 차이가 두드러집니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 신곡초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 편리합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과에 따르면, 본 건 주변에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 신곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 미납하는 등의 이유로 다시 경매가 진행됨을 의미합니다. 이는 감정가 대비 높은 가격, 시장 상황, 또는 기타 부동산 관련 문제로 인해 이전 입찰자들이 참여를 망설였을 가능성을 시사합니다.

6.2. 감정가 대비 시세 격차

본 건의 감정가(291,000,000원)는 유사 신축 다세대주택의 최근 거래가(약 170,373,000원) 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이 격차는 입찰 시 무리한 고가 낙찰의 위험을 내포하고 있습니다.

6.3. 기타 법적/물리적 문제

등기부 상 모든 권리가 말소될 예정이나, 임차인 정 의 경우 상세 정보가 미비하므로 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다. 건물 노후화 또는 하자 발생 여부는 별도의 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

- 2023년에 사용승인된 신축 건물로, 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

- 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

- 수원시 권선구의 주거 지역에 위치하며, 일상생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7.2. 약점

- 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 고가 낙찰의 위험이 존재합니다.

- 재매각 물건이라는 점에서 이전 입찰 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

- 임차인 정 의 정보 부족으로 인한 잠재적 위험 요소가 있습니다.

7.3. 총평

본 물건은 신축이라는 장점이 있으나, 높은 감정가와 재매각 이력이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있으나, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물(2023년 준공)로 향후 가치 상승 기대

- 초등학교 인접으로 안정적인 주거 수요 확보 가능

- 소형 평형으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자 접근 용이

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 가치 평가

유사 신축 다세대주택 거래 사례(더스테이세류, 54.11㎡, 260,000,000원)를 기반으로 추산한 제곱미터당 시세 약 4,804,842원을 적용 시, 본 건(35.46㎡)의 시장 가치는 약 170,373,000원으로 평가됩니다.

9.2. 권리 분석 기반 가치 평가

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 리스크는 낮습니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

감정가(291,000,000원)와 추정 시세(약 170,373,000원) 간 상당한 격차가 존재하며, 재매각 물건임을 감안할 때, 시세 수준에서 낙찰받는 것이 중요합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원에서 210,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 법원 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.