나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [33] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 5층비504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 주소: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 5층비504호

* 건물명: 해람 2동

* 구분: 다세대주택

1.2. 건물 정보

* 건축물대장상: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 5층 (사용승인일: 2023.07.11)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 샷시

1.3. 토지 정보

* 토지 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10, 460-11번지 (2필지)

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중

1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 247,000,000원

* 토지 면적: 15.66㎡ (약 4.74평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 30.10㎡ (약 9.11평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (33)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 믿OOOOOOO

* 특이사항: 재매각, 특수물건정보: 재매각

* 주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% (최저매각가격 247,000,000원 기준, 보증금 49,400,000원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로

* 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 제공된 정보만으로는 특정하기 어렵습니다. 일반적인 경매 절차에 따라 최선순위 권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않음)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-06

* 확정일자: 2023-09-18

* 배당신고일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 확인되어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 본건과 인접한 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2022년에 준공된 '더스테이세류' (54.11㎡)가 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 2023년 7월 준공된 신축 다세대주택으로, 면적(30.10㎡)을 고려할 때 유사 면적 대비 약 144,000,000원 수준으로 추정됩니다 (54.11㎡ 거래가 기준 환산).

* 1981년 준공된 '심우' 연립주택(40.13㎡)의 경우, 2026년 7월 12,000,000원 ~ 12,950,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건과 건물 연식 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 건축물 신축 연도 및 상태

* 본건 '해람' 건물은 2023년 7월 11일에 사용승인된 신축 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

* "신곡초등학교" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (상세 정보는 추가 확인 필요)

5.3. 교육 시설

* "신곡초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

* 본건은 재매각 물건으로, 구체적인 재매각 사유는 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다. 이는 유찰 이후 최저매각가격의 조정이 있었거나, 이전 입찰 과정에서 문제가 발생했을 가능성을 내포합니다.

6.2. 공부와의 차이

* 등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)가 건축물대장 및 현황과 달리 제에이101호(127.08㎡) 및 제에이102호(75.62㎡)로 분할 및 표시 변경되었습니다. 이는 본건 호실(B504호)과는 직접적인 관련이 적으나, 건물 전체의 관리나 행정 처리에 대한 잠재적 이슈를 시사할 수 있습니다.

6.3. 임대 관련 불확실성

* 임대관계는 미상으로 확인됩니다. (단, 임차인 김 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

6.4. 혐오시설 존재 여부

* 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축 다세대주택(2023년 사용승인)으로, 편리한 교통과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 재매각 물건으로서 입찰 시 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 권리나 보증금은 없으며, 건물 공부와의 차이가 일부 존재하나 본건 호실과는 직접적인 관련은 적습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 내부 상태 양호 및 유지보수 용이성이 높습니다.

* 인근 초등학교 접근성이 우수하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 247,000,000원입니다.

* 인근 신축 다세대주택(2022년 준공)의 최근 거래가(260,000,000원)를 기준으로 본건 면적(30.10㎡)에 적용 시, 약 144,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정가와 상당한 차이를 보이며, 재매각 물건임을 감안할 때 최저매각가격이 조정될 가능성이 있습니다.

* 따라서, 현재 시세 및 감정가와의 괴리, 재매각이라는 점을 고려하여 감정가의 70~80% 수준인 약 173,000,000원 ~ 197,600,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 본건의 최저매각가격 결정 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.