나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [21] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 2층비201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (21)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 믿OOOOOOO

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 2층비201호

* 토지면적: 81.50㎡ (약 24.65평)

* 건물면적: 156.67㎡ (약 47.39평)

* 감정가: 817,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

* 건물명: 해람

* 사용승인일: 2023년 07월 11일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 6층 건물 중 2층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 건물 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고 정보 없음)

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (임대차 관계 및 세부 내역 미확인)

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 확인이 반드시 필요합니다. 인수되는 보증금이 없더라도 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 요구될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 이용 현황

* 본건 용도: 근린상가 (건축물대장상 공동주택 및 근린생활시설 복합 용도)

* 주변 상업시설: 주택가와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 공실 정보: 감정평가요항표에 따르면, 본건과 동일 건물 내 다른 근린생활시설(A102호, 기호 2, 20, 21호)은 현재 공실 상태로 확인됩니다.

4.2. 상권 특성

* 주거 지역 내에 위치한 근린상가로서, 지역 주민을 기반으로 하는 안정적인 수요 확보가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 수원신곡초등학교가 인접해 있으며, 본건은 해당 학교의 상대보호구역 내에 위치합니다.

* 주변: 주택 및 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 기반 시설

* 난방: 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 되어 있습니다.

* 위생 및 급배수: 관련 설비가 완비되어 있습니다.

* 승강기: 설치되어 있습니다.

* 주차: 지하주차장이 있으며, 건물 전체 총 주차 대수는 40대입니다.

* 소방: 화재탐지설비 및 스프링쿨러 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)가 건축물대장 및 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡)와 제에이102호(전유면적 75.62㎡)로 변경(분할) 및 표시 변경된 사례가 있습니다. 이는 본건(B201호)의 공부상 현황과 실제 이용 상태 간의 일치 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

6.2. 공실 위험

* 인근 상가 일부가 공실 상태로 확인되는 점은 해당 지역 내 상권의 수요 대비 공급 상황을 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

* 본건은 비행안전제5구역(전술)에 해당되어 군사 작전상 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 또한, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)으로 지정되어 건축 및 개발 행위에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 7월 사용승인된 신축 건물에 포함된 근린생활시설로, 초등학교 인접성 및 주거 밀집 지역의 이점을 바탕으로 잠재적인 수요 확보가 가능합니다. 우수한 도로 접근성과 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 공부상 면적 차이 가능성, 일부 공실 상태인 주변 상가, 비행안전구역 및 중점경관관리구역 지정 등 고려해야 할 리스크 요인들이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 7월 사용승인)로 관리 부담이 적고 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 수원신곡초등학교와 인접하여 안정적인 배후 수요 확보가 기대됩니다.

* 대로변(폭 25m) 및 소로변(폭 8m)에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 근린생활시설 및 다세대주택 복합 건물 내에 위치하여 다양한 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 817,000,000원을 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 구체적인 상태, 명도 용이성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 분석하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액으로 인한 차감은 없습니다. 최종 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 물건 상태 점검과 권리 관계에 대한 심층적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.