나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [15] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 6층에이601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (15)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 6층 에이601호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설 및 다세대주택)

* 감정가: 271,000,000원

* 건물면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

* 토지면적: 16.69㎡ (약 5.05평) (토지지분)

* 건축물 사용승인일: 2023년 7월 11일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본 건물 동측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 혐오시설: 인접하여 SK에너지 주유소가 위치하고 있어, 일부 민감할 수 있는 점 고려가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 17일자 믿음신용협동조합 근저당 (3,000,000,000원)입니다.

* 등기부상 모든 후속 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채무 총액: 약 5,319,994,477원으로 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 현황:

* 이승훈: 보증금 190,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2023-09-22, 확정일자 2023-09-01. 배당신고일자 2024-07-24.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금: 0원으로 분석됩니다. (배당받지 못할 경우 인수 가능성 있으나, 권리분석상 인수 금액은 없는 것으로 나타남)

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 '해람' 건물은 근린생활시설과 다세대주택이 복합된 단지형 건물입니다.

* 주위 환경이 주거지역 및 상가 밀집 지역과 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 신곡초등학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 대상의 상권 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주변으로 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 편의시설: 신곡초등학교 외 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 인근에 있을 것으로 예상됩니다.

* 건물 내 편의시설: 엘리베이터, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 지하주차장(기계식 40대), 화재탐지 및 스프링쿨러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 준공 연도: 2023년 7월 11일로 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무액: 약 53억원에 달하는 높은 총 채무액은 채권자들의 경매 진행 의지를 시사합니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 경매에서 유찰되었거나 최고가 매수인이 잔금을 미납한 사유가 존재할 수 있습니다. 이는 가격 조정의 기회가 될 수도 있으나, 유찰 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

* 감정가와 시세 간 괴리: 현재 제공된 최근 시세 정보(2026년 7월 거래)를 바탕으로 산정한 시장 가치는 감정가(2억 7,100만원)보다 현저히 낮게(약 1억 5,400만원 수준) 추정됩니다. 이 격차는 감정가의 적정성, 시세 반영의 시차, 또는 해당 물건만의 특수성(예: 실제 이용 용도)에 기인할 수 있습니다.

* 혐오시설 인접: SK에너지 주유소가 인접해 있어, 향후 매각 시 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.

* A601호의 잠재적 용도: 일부 정보에서 상가(음식점)로 사용된 사례가 언급된 점을 미루어 볼 때, 본 호실의 실제 이용 용도 및 건축물대장과의 일치 여부를 재확인할 필요가 있습니다. (다만, 본건 용도는 다세대주택으로 명시됨)

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축급 다세대주택으로, 초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 지하주차장, 엘리베이터 등 편의시설을 갖추고 있어 거주성이 높습니다. 하지만 약 53억원에 달하는 높은 총 채무액과 재매각 대상이라는 점, 그리고 현 시세 정보를 기반으로 추정한 시장 가치와 감정가 간의 큰 괴리는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 또한, 인접한 주유소는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근 지역은 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 재매각 기회: 유찰 및 재매각을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 신축 건물 프리미엄으로 인한 시세 상승 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 시세 자료(2026년 7월 거래)를 분석한 결과, 유사 물건(54.11㎡, 2.6억원)의 평당 가격을 기준으로 본건(32.09㎡)의 시세는 약 1억 5,400만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본건은 신축 건물이며 재매각 물건이라는 점, 그리고 감정가(2억 7,100만원)와의 상당한 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 현 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 1억 8,000만원 으로 제안합니다.

본 가격은 시장 가치보다 높지만, 신축 프리미엄과 재매각 시 발생할 수 있는 경쟁을 감안한 수준이며, 감정가 대비 합리적인 범위 내에서 투자 기회를 모색할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.