나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [11] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 5층에이501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (11)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 5층 에이501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 247,000,000원

* 토지면적: 15.66㎡ (약 4.74평)

* 토지지분: 15.657999999999998㎡ (약 4.74평)

* 건물면적: 30.10㎡ (약 9.11평)

* 건물지분: 30.1㎡ (약 9.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 믿OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

* 특수물건정보: 공동담보, 재매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통 사정은 보통입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지의 가장형 토지로, 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

* 경기도 수원시 권선구 세류동 460-11: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 17일 접수된 믿음신용협동조합의 근저당권 (채권금액 3,000,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (신웅외 1명)

* 근저당 (양주신용협동조합, 1,080,000,000원, 말소)

* 근저당 (믿음신용협동조합, 3,000,000,000원, 말소, 말소기준권리)

* 주택임차권 (권윤오, 180,000,000원, 말소)

* 가압류 (주식회사 에이종합건설, 430,000,000원, 말소)

* 가압류 (주식회사 현대렌탈서비스, 90,380,760원, 말소)

* 가압류 (부산은행, 143,613,717원, 말소)

* 가압류 (이천웅, 386,000,000원, 말소)

* 임의경매 (믿음신용협동조합, 5,160,709,600원, 말소)

* 압류 (수원세무서, 말소)

* 압류 (수원세무서, 말소)

* 압류 (동수원세무서장, 말소)

* 압류 (수원시, 말소)

* 압류 (수원시, 말소)

* 등기부 채권 총액: 5,309,994,477원

* 임차인 현황:

* 임차인: 권윤오

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-14

* 확정일자: 2023-08-29

* 배당신고일자: 2024-07-22

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

* 건축물 정보: 해당 건물은 2023년 7월 11일 사용승인된 "해람"이라는 명칭의 공동주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다. 총 6층 규모이며, 철근콘크리트 구조입니다.

* 최근 거래 동향:

* 2026년 7월 8일, 세류동 342번지 '심우' 연립 (1981년 건축) 40.13㎡(약 12.14평)이 2층에서 12,950만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 8일, 세류동 342번지 '심우' 연립 (1981년 건축) 40.13㎡(약 12.14평)이 1층에서 12,000만원에 직거래되었습니다.

* 2026년 7월 13일, 세류동 1015-1번지 '더스테이세류' 다세대 (2022년 건축) 54.11㎡(약 16.37평)이 5층에서 26,000만원에 거래되었습니다.

* 분석:

* 본건 건물(해람)은 2023년 신축으로 매우 최근에 지어진 건물입니다.

* 최근 거래된 '더스테이세류'(2022년 건축)는 54.11㎡(약 16.37평)가 26,000만원에 거래되어, 3.3㎡당 약 1,588만원 수준입니다.

* 본건 건물(해람)의 A501호는 전용면적 30.10㎡ (약 9.11평)이므로, 이를 기준으로 시세를 추정할 수 있습니다.

* 건축 연도가 신축인 점과 '더스테이세류'의 거래 사례를 고려할 때, 본건과 유사한 조건의 경우 3.3㎡당 15,000,000원 ~ 17,000,000원의 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다.

* 이에 따라 본건의 시장 가치는 약 1억 3,700만원 (30.10㎡ * 15,000,000원/3.3㎡) ~ 1억 5,500만원 (30.10㎡ * 17,000,000원/3.3㎡) 범위로 추정됩니다.

* 다만, 본건 감정가는 247,000,000원으로, 최근 시세 추정가와 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 6층 건물로, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 지하주차장, 화재탐지 및 스프링클러 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

* 신곡초등학교 인근에 위치합니다.

* 주거 및 근린생활시설 밀집 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 계약 이행에 문제가 발생했음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 계약 이행에 대한 부담이나 추가적인 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부 채권 총액이 5,309,994,477원에 달하여, 채권자들이 많고 채무 규모가 매우 큰 편입니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 본건의 감정가(247,000,000원)는 최근 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례(약 1억 3,700만원 ~ 1억 5,500만원)와 비교했을 때 상당히 높은 수준입니다. 이는 향후 낙찰 후 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 건축물대장과 등기부 상 면적 차이: 등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)가 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 및 제에이102호(전유면적 75.62㎡)로 변경(분할) 및 표시 변경되었다는 점은, 실제 현황과 공부상의 차이가 존재함을 시사하며, 이는 추후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2023년 신축된 "해람" 아파트 A501호로, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

* 그러나 재매각 물건이며, 등기부 채권 총액이 매우 높고, 무엇보다 감정가가 최근 시세보다 현저히 높다는 점이 큰 부담입니다.

* 건물 내부 이용 상태에서 일부 근린생활시설은 공실이며, 임대 관계는 미상인 점도 고려해야 합니다.

* 향후 신축 건물로서의 가치 상승 가능성은 있으나, 현재 감정가 수준에서의 투자는 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 입지: 초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 제공된 JSON 정보와 감정가 정보를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2022년 건축된 '더스테이세류' 다세대 주택 54.11㎡(약 16.37평)가 26,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,588만원 수준입니다.

* 본건 물건(해람 1동 5층 에이501호)의 전용면적은 30.10㎡(약 9.11평)입니다.

* 이를 바탕으로 시세 추정 시, 3.3㎡당 15,000,000원에서 17,000,000원을 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 1억 3,700만원에서 1억 5,500만원 범위로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 247,000,000원으로, 현재 시세 추정가보다 약 9천만원 이상 높습니다.

* 재매각 물건이라는 점과 높은 채권 총액, 그리고 감정가와 시세의 큰 괴리를 고려할 때, 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 신축 건물이라는 장점을 고려하더라도, 현재 시장 상황에 기반한 예상 입찰가는 약 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위로 보수적으로 고려해볼 수 있습니다.

* (참고: 인수 보증금은 0원입니다.)

* 이 예상 입찰가는 현재 시점의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 고지 최저매각가, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.