나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [26] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 4층비401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (26)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 4층비401호

* 건물명: 해람 2동

* 준공일자: 2023년 7월 11일

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 247,000,000원

* 건물 전용 면적: 30.10㎡ (약 9.11평)

* 토지 지분 면적: 15.66㎡ (약 4.74평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 믿OOOOOOO

* 특이사항: 재매각

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 각각 폭 약 25미터 및 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획:

* 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역).

* 경기도 수원시 권선구 세류동 460-11: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역).

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 채권자는 믿OOOOOOO입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 변

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 20일

* 확정일자: 2023년 9월 20일

* 배당신고일자: 2024년 7월 23일

* 대항력: 없음

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 20일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금은 없습니다 (합계 0원).

* 임차인 오 의 경우, 보증금 및 차임 정보가 미상이나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 다만, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 근린생활시설 및 다세대주택(단지형다세대)으로 이용되고 있습니다.

* 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 인근 "심우" 연립주택 (1981년 준공, 40.13㎡): 2026년 7월 2일에 120,000,000원, 2026년 7월 8일에 129,500,000원에 거래되었습니다. 이는 약 300만원/㎡ ~ 323만원/㎡ 수준입니다.

* 인근 "더스테이세류" 다세대주택 (2022년 준공, 54.11㎡): 2026년 7월 8일에 260,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 480만 5천원/㎡ 수준입니다.

* 본건은 2023년 준공된 신축 건물로, 2022년 준공된 "더스테이세류"와 유사한 가치를 가질 것으로 예상됩니다. "더스테이세류"의 면적당 단가(약 480만 5천원/㎡)를 적용하면, 본건(30.10㎡)의 시세는 약 144,630,500원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정가(247,000,000원)보다 상당히 낮은 금액으로, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 수원신곡초등학교가 인근에 위치하며, 해당 학교는 본건 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하고, 인근에 대중교통 이용이 가능한 것으로 보입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. 주변 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 과거 유찰 또는 매수인의 잔금 미납 이력이 있어, 특이 사항 발생 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제약: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당하여 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부상 차이: 등기사항전부증명서와 건축물대장 간의 면적 표기 차이가 있으나, 실제 전용면적은 30.10㎡로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2023년에 준공된 신축 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 좋으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 감정가가 주변 최근 시세 대비 높게 책정된 것으로 분석되어, 입찰 시 시세 조사에 기반한 신중한 접근이 필요합니다. 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 최신 준공 건물로 하자 위험이 적고 즉시 활용 가능합니다.

* 소형 면적: 30.10㎡의 실용적인 면적으로 1~2인 가구 대상 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 매력적인 감정가 가능성: 만약 감정가가 과도하게 높게 책정되었다면, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다. (단, 시세 대비 높은 감정가 자체는 리스크 요인)

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 247,000,000원이며, 최저 매각 가격은 감정가의 20%인 49,400,000원부터 시작합니다.

* 주변 유사 신축 다세대주택의 최근 매매 사례(2022년 준공, 54.11㎡ 기준)를 분석한 결과, 면적당 가격은 약 480만 5천원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

* 이를 본 건의 전용면적 30.10㎡에 적용하면, 현 시세는 약 144,630,500원으로 추정됩니다.

* 따라서, 시세 분석에 기반한 예상 입찰가는 약 145,000,000원 수준으로 고려할 수 있습니다.

* 감정가(247,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성될 가능성을 감안하여, 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.