나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층에이304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층에이304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매18계 2024타경77602 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 3층에이304호 (세류동,해람) | 감정가: 247,000,000원 | 최저가: 121,030,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 2024타경77602 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (6)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층 에이304호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 15.66㎡ (약 4.7평)

토지 지분율: 1565.7999999999997 (제시된 값)

건물면적: 30.10㎡ (약 9.1평)

건물 지분율: 3010 (제시된 값)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 신O

채무자: 신O

채권자: 믿OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재한 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통 여건 역시 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 신O이며, 채권자는 믿OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)가 건축물대장 및 현황과는 다르게 제에이101호(전유면적 127.08㎡)와 제에이102호(전유면적 75.62㎡)로 변경(분할) 및 표시 변경된 사항이 있습니다. 이는 등기부상 권리관계와 실제 현황 간의 차이가 존재하므로, 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 다세대주택과 함께 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 학교가 있어 학생 및 교직원 등 고정적인 배후 수요가 예상됩니다. 감정평가 요약에 따르면, 일부 근린생활시설(음식점)은 현재 운영 중이나, 다른 일부 상가와 기호 2, 20, 21호는 현황 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 상가 공실률 상승 가능성 및 임대 수익률 변동성을 시사할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2023년 7월 11일에 사용 승인된 신축 건물입니다. 개별 난방(도시가스), 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 신곡초등학교가 위치해 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부와의 차이 사항입니다. 등기부등본상 면적과 건축물대장상 면적 및 현황이 달라 법적 분쟁이나 추후 재산권 행사 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이므로 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 비행안전제5구역, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등에 해당되어 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2023년에 신축된 다세대주택으로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 신곡초등학교 인근의 입지 조건과 편의시설 접근성 등은 긍정적 요소입니다. 그러나 등기부와 건축물대장 간의 면적 차이, 임대 관계 미상 등 권리 분석 측면에서 명확히 확인해야 할 사항들이 다수 존재합니다. 이러한 불확실성을 충분히 인지하고 면밀한 사전 조사를 통해 리스크를 관리할 수 있다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로서 비교적 낮은 초기 관리비용이 예상됩니다. 초등학교 인근이라는 점은 실수요자 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 투자 결정 전 공부와의 차이, 임대차 관계, 현장 확인 등을 통해 예상되는 리스크를 충분히 검토하고, 권리 분석 및 명도 관련 비용까지 종합적으로 고려해야 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매18계