나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 4층에이404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 4층에이404호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 15.66㎡ (약 4.74평)

토지 지분: 15.66㎡ (약 4.74평)

건물면적: 30.10㎡ (약 9.11평)

건물 지분: 30.1㎡ (약 9.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 믿OOOOOOO (믿음신용협동조합 추정)

건축물 사용승인일: 2023년 7월 11일

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 인근에 신곡초등학교가 있습니다. 주위로는 유사한 형태의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 25미터 및 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10번지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m) 접합, 소로2류(폭 8m-10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)에 해당합니다.

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11번지도 유사한 용도지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 믿음신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수 권리 및 말소 권리

말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-04

* 확정일자: 2023-08-24

* 배당신고일자: 2024-07-23

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 5,309,994,477원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 속한 해람 건물은 근린생활시설 및 다세대주택이 복합된 단지형으로 조성되어 있습니다. 인근에 학교와 주거 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주거 지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 지하주차장, 화재탐지 및 스프링클러 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 보통이며, 신곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설

주변 지역은 주택 및 상가, 학교 등이 혼재된 일반적인 도심 생활권입니다. 별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각되는 물건입니다. 이는 이전 입찰자들이 가격이나 권리 관계 등에서 잠재적 부담을 느꼈을 가능성을 시사합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

최근 신축 다세대주택의 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 물건의 감정가(㎡당 약 820만원)가 주변 유사 신축 건물의 실거래가(㎡당 약 480만원) 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 기대치를 낮출 수 있는 요인입니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하기 위해 여러 부동산이 묶여 있을 수 있습니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되어 매각으로 권리가 소멸되므로 직접적인 인수 위험은 적습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로 건물 자체의 상태는 양호합니다. 입지 및 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리 관계는 명확하며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 건물의 노후도가 없어 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업시설, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 신축 다세대주택의 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 신축 건물이라는 점과 재매각 물건이라는 점을 감안하여, 시장 거래 사례의 ㎡당 단가를 적용하고 추가적인 유찰 가능성을 고려할 때, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 180,000,000원으로 제안합니다. (본 예상 입찰가는 시세 분석 및 각종 조건을 고려한 의견이며, 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.