나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [36] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 6층비603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (36)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 6층비603호

* 건물명: 해람 2동

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설)

* 감정평가액: 254,000,000원

* 건물 사용승인일: 2023년 07월 11일

* 총괄표제부상 건물 총 면적: 2101.77㎡ (토지 면적: 919.1㎡)

* 표제부상 건물 면적 (2동): 1027.12㎡ (건축면적: 275.65㎡)

* 해당 호수 전용 면적: 30.05㎡ (약 9.09평)

* 해당 호수 토지 지분 면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

* 토지/건물 일괄 매각 대상

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매 신청인): 믿음신용협동조합

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 17일 접수된 믿음신용협동조합의 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-25

* 확정일자: 2023-08-25

* 배당신고일자: 2024-07-22

* 대항력: 없음 (확정일자가 전입일자보다 빠르나, 말소기준권리보다 늦고 배당받으므로 대항력 없음)

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됨.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-22

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

* 등기부채권 총액: 5,299,994,477원. (매우 높은 채권 총액으로, 본건 경매 개시의 주요 원인으로 보임)

4. 상권분석

* 건물 특성: 본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용되는 건물 내 일부 호실이나, 건물 자체는 근린생활시설과 다세대주택이 혼재된 복합 용도로 건축되었음.

* 주변 상권: 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대형 상업시설과는 다소 거리가 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 신곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

* 편의시설: 통상적인 도시 지역의 생활 편의시설(마트, 편의점, 병원 등)은 차량 이용 시 접근 가능할 것으로 예상됨.

* 주변 환경: 비교적 주거 환경이 잘 갖춰진 지역으로, 다양한 주거 형태가 혼재되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 매각 기일에 낙찰자가 없어 유찰되거나, 낙찰 후 잔금 미납 등으로 인해 재매각이 진행되는 경우로, 통상적인 경매 물건보다 추가적인 검토가 필요함.

* 공동담보 물건: 본건이 다른 담보 물건과 함께 묶여 설정된 경우로, 해당 공동 담보 물건들의 상태에 따라 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있음.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채권자의 회수 의지 및 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있음.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 제1동 제1층 제에이101호의 전유면적이 건축물대장 및 현황과 차이가 있었던 사례가 있으나, 이는 본건(2동 6층 비603호)과는 직접적인 관련이 적음. 다만, 건물 관리 및 등기 관련 사항에 대한 주의가 필요함.

* 비행안전구역: 비행안전제5구역(전술)에 해당하여 군사시설 보호법에 따른 행위 제한이 있을 수 있으나, 구체적인 영향은 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 2023년 7월에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택입니다. 하지만 재매각 물건이며, 등기부채권 총액이 매우 높아 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 권리상 인수되는 부분은 없으나, 임차인이 존재하므로 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주위 환경 및 교통은 보통 수준이며, 신곡초등학교가 인근에 위치합니다. 높은 채권 총액과 재매각 사유를 고려할 때, 현재 감정가보다는 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

* 재매각을 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 재매각으로 인해 최저 매각 가격이 조정될 경우, 시장 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있음.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 별도로 취득하는 번거로움 없이 일괄 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 254,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 "더스테이세류" (54.11㎡)가 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 전용면적(30.05㎡)에 적용하면 약 144,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 재매각 물건이며, 채권 총액이 매우 높다는 점, 그리고 공급 면적이 상대적으로 작다는 점을 고려해야 합니다. 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

이에, 투자 관점에서 합리적인 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가는 160,000,000원 수준으로 제안합니다. 이 가격은 최근 유사 물건의 거래 사례보다는 높지만, 감정가보다는 현저히 낮아 잠재적 위험을 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 명도 가능성 등을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.