나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [9] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 4층에이403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [9] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 4층에이403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경77602
• 주소: 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 4층에이403호 (세류동,해람)
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매18계 2024타경77602 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 정조로 527, 1동 4층에이403호 (세류동,해람) | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 142,590,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 2024타경77602 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 입지조건

1.3. 건물 구조 및 이용상태

1.4. 설비내역

1.5. 토지 이용계획 및 제한상태

1.6. 권리분석

1.7. 상권분석

1.8. 생활정보

1.9. 혐오시설 및 주변 환경

1.10. 잠재적 리스크

1.11. 종합 의견

1.12. 투자 포인트

1. 수원지방법원 2024타경77602 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (9)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 4층 에이403호

용도: 다세대주택 (건물은 근린생활시설 및 다세대주택으로 복합 이용)

감정가: 291,000,000원

토지면적: 18.45㎡ (약 5.58평)

토지 지분율: 1844.6

건물면적: 35.46㎡ (약 10.73평)

건물 지분율: 3546

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 신O

채권자: 믿OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 다양하게 혼재되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리도 적절하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건의 동측과 남측으로는 각각 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 이용 및 접근이 편리합니다.

1.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 6층 건물 중 4층 에이403호에 해당합니다. 사용승인일은 2023년 7월 11일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

건물은 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 기호 1, 2, 20, 21호는 근린생활시설이며, 기호 1호는 음식점으로 이용 중인 에이101호와 공실인 에이102호로 구분되어 있습니다. 기호 2, 20, 21호 또한 현재 공실 상태입니다. 기호 3-19, 22-38호는 단지형 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 본 경매 대상인 4층 에이403호는 건물 면적 35.46㎡ (약 10.73평)입니다.

1.4. 설비내역

건물에는 도시가스를 이용한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하 주차장, 화재 탐지 설비, 스프링클러 등이 설치되어 있어 생활 편의 및 안전성이 확보되어 있습니다.

1.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 및 460-11 번지에 걸쳐 있으며, 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)에도 해당합니다.

1.6. 권리분석

본 경매 사건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 신O이며, 채권자는 믿OOOOOOO입니다. 등기부등본상 추가적인 권리 관계에 대한 상세 정보는 제한적이나, 일반적으로 임의경매의 경우 선순위 담보권 외의 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, '공부와의 차이' 항목에서 주목할 점이 있습니다. 등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호의 전유면적이 202.7㎡로 되어 있으나, 건축물대장 및 현황상으로는 에이101호(전유면적 127.08㎡)와 에이102호(전유면적 75.62㎡)로 변경(분할) 및 표시 변경된 사실이 확인됩니다. 이는 등기부상 내용과 실제 공부상 내용, 그리고 현황 이용에 일부 차이가 존재함을 의미하므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 정확한 확인 및 조사가 필수적입니다.

1.7. 상권분석

물건이 소재한 세류동 일대는 주거지와 근린생활시설이 조화롭게 배치된 지역입니다. 인근에 신곡초등학교가 위치하여 교육적인 이점이 있으며, 다양한 상가들이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 단지형 다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 복합 건물은 지역 주민들의 다양한 수요를 충족시킬 수 있습니다. 현재 일부 근린생활시설은 공실 상태이나, 음식점으로 운영되는 호실이 있어 상권의 활성화 가능성을 보여줍니다.

1.8. 생활정보

수원시 권선구 세류동은 수원 도심과 인접해 있어 교통이 편리하며, 다양한 편의시설과 문화 시설 이용이 용이한 지역입니다. 신곡초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 교육적인 환경을 제공하며, 주거 시설과 근린생활시설이 어우러져 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 등 이동이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.9. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역에 대한 시설 검색 결과, 수원시 권선구 세류동 460-10 및 신곡초등학교 인근에서 특별히 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장, 납골당 등)로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 학교, 주거 시설, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 지역 환경으로 파악됩니다.

1.10. 잠재적 리스크

1. 공부와 현황 간의 차이: 등기사항전부증명서와 건축물대장 간의 면적 및 호수 표기 상이로 인해 권리 관계 및 실제 이용 현황 파악에 혼란이 발생할 수 있습니다. 정확한 현황 조사가 필요합니다.

2. 공실 가능성: 현재 일부 근린생활시설이 공실 상태이므로, 향후 임대 수익률 산정 시 이를 고려해야 합니다.

3. 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 건물에 속하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 입지 조건이 우수하며, 토지와 건물을 함께 취득할 수 있는 일괄매각 대상이라는 장점이 있습니다. 다만, 공부와 현황 간의 차이, 일부 공실, 불분명한 임대 관계 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.12. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2023년에 준공된 건물로, 최신 건축 기준을 따르며 유지보수 비용 부담이 적습니다.

2. 다용도 활용: 주거용 다세대주택과 상업용 근린생활시설이 혼합되어 있어 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다.

3. 우수한 입지: 수원 도심 접근성이 좋고, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 및 상업 활동에 유리한 위치입니다.

4. 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득 가능하여 관리의 효율성을 높이고 가치 상승 잠재력을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매18계