나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [14] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 5층에이504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (14)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 5층 에이504호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 15.66㎡ (약 4.74평)

건물면적: 30.10㎡ (약 9.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 믿OOOOOOO

건물 사용승인일: 2023년 07월 11일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로, 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대)의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 4.인접 도로 상태

본건은 동측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 건물 현황

1.3. 1.건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 1동 5층 에이504호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

1.3. 2.설비 내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 3.건축물대장 상 특이사항

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장 및 현황과 달리 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 및 제에이102호(전유면적 75.62㎡)로 변경(분할) 및 표시 변경된 사례가 있습니다. 이는 본건 A504호와 직접적인 관련은 없으나, 건물 내에서 호실 분할 또는 표시 변경이 있었음을 시사합니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 08월 17일 접수된 믿음신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.4. 2.인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

1.4. 3.임차인 현황 (윤용희)

* 임차인: 윤용희

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 09월 12일

* 확정일자: 2023년 08월 23일

* 배당신고일자: 2024년 08월 28일

* 대항력: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.4. 4.총 채권액

등기부채권 총액은 약 5,309,994,477원입니다.

1.5. 상권 및 시세 분석

1.5. 1.주변 건물 거래 사례 분석

주변 유사 건물 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 1981년 준공된 심우(연립, 40.13㎡)는 2026년 7월 12,000만원 ~ 12,950만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 299만원 ~ 322만원)

* 2022년 준공된 더스테이세류(다세대, 54.11㎡)는 2026년 7월 26,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 480만원)

1.5. 2.본건 면적 및 신축성 고려 시세 추정

본건은 2023년 7월 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물면적은 30.10㎡(약 9.11평)입니다. 비교 사례 중 신축 연도와 용도가 유사한 '더스테이세류'의 거래 금액(54.11㎡, 26,000만원)을 기준으로 본건의 시세를 추정하면, 30.10㎡의 경우 약 14,400만원 수준으로 산정됩니다. 따라서 본건의 현 시세는 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 사이로 추정됩니다.

1.5. 3.감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 247,000,000원으로, 앞서 분석한 주변 시세(약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원)보다 상당히 높게 책정되었습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.주변 생활편의시설

본건은 "신곡초등학교" 인근에 위치하며, 주위에 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 2.교육시설

"신곡초등학교"가 인근에 있어 자녀의 등하교가 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 시 낙찰되지 못했던 이력이 있습니다. 이는 가격이나 권리 관계 등에서 특별한 이슈가 있음을 시사할 수 있습니다.

1.7. 2.높은 감정가

감정가가 주변 실거래가 시세 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰받더라도 시세 차익을 얻기 어려울 수 있으며, 향후 되팔 때 부담이 될 수 있습니다.

1.7. 3.복잡했던 채무 관계 (과거)

등기부 상 총 채권액이 약 53억원으로 매우 높습니다. 이는 채무 관계가 복잡했음을 의미하며, 비록 말소기준권리 이하 권리는 소멸되더라도, 채무자의 재정 상태가 불안정했음을 보여줍니다.

1.7. 4.공부와의 차이 (참고)

건축물대장과 등기사항전부증명서 상 일부 호실의 표시 변경 또는 분할 사례가 존재합니다. 본건 A504호 자체에 직접적인 문제는 없으나, 건물 전체의 관리에 대한 참고 사항으로 볼 수 있습니다.

1.7. 5.주변 혐오시설 유무 (확인 필요)

본건 소재지 주변의 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 공장, 유해시설 등) 존재 여부에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 실제 현장 조사 또는 추가적인 지도 검색을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2023년 7월 준공된 '해람' 건물 내 5층 에이504호로, 신축급 소형 다세대주택이라는 장점이 있습니다. 입지 조건 및 건물 내 설비 또한 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로 깨끗하며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 가장 큰 단점은 감정가가 주변 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있다는 점이며, 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택으로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 수원시 권선구 세류동이라는 입지 조건은 주거 편의성이 양호합니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원입니다.

앞서 분석한 주변 시세(약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원)와 재매각 물건임을 고려할 때, 감정가보다 현저히 낮은 금액에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

시세 하단부와 감정가 중간 정도의 금액을 고려하는 것이 좋으며, 보수적으로 접근 시 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 매수신청보증금: 최저매각가격(감정가 247,000,000원의 20%) = 49,400,000원 (최저매각가격 변경 시 보증금도 변경됨)

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