나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [35] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 6층비602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (35)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 6층비602호

물건종별: 다세대주택

감정가: 254,000,000원

토지면적: 15.64㎡ (4.73평)

건물면적: 30.07㎡ (9.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 믿OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

* 토지 및 도로 상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형다세대) 건부지로 이용하고 있음. 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)임.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 믿음신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 30억 원)입니다.

감정평가서 상 인수 보증금은 0원이며, 통상적으로 본 경매 사건과 관련된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 박

- 보증금: 170,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-09-11

- 확정일자: 2023-08-23

- 배당신고일자: 2024-07-22

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

- 주택임차권 (권리자: 박강석, 권리금액: 170,000,000원)은 말소 예정입니다.

- 기타 등기사항 확인 결과, 다수의 가압류 및 압류가 존재하나 모두 말소 예정 권리입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 복합 상권입니다.

건축물대장상 근린생활시설 및 다세대주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 일부 근린생활시설은 현재 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 비교적 신축 건물(2022년 준공, 54.11㎡)이 약 2억 6천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(30.07㎡)의 시세는 약 1억 4천 5백만원 내외로 추정됩니다.

다만, 본건의 감정가는 2억 5천 4백만원으로, 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설 및 환경

- 인근에 신곡초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

- 주변으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비

- 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 완비되어 있습니다.

* 주변 혐오시설

- 주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 지도 검색 결과, 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건

- 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 않았거나 취하/해제된 사유를 파악할 필요가 있습니다.

- 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연 등 잠재적 문제를 내포할 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 시세

- 유사 신축 다세대주택의 최근 실거래가와 비교했을 때, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있습니다.

- 이는 입찰 시 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 감정가 이하의 낙찰 가능성을 높입니다.

* 비행안전제5구역

- 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이

- 특정 호수(제1동 제1층 제에이101호)에 대한 등기사항전부증명서와 건축물대장 간 면적 차이가 보고되었으나, 이는 본건(2동 B602호)과 직접적인 관련은 없을 수 있습니다. 다만, 전반적인 행정 처리에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축급 다세대주택으로, 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있으며 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 시장 시세 대비 높은 감정가는 주요 리스크 요인으로 판단됩니다.

신축 건물임을 감안하더라도, 현재 감정가 수준에서의 낙찰은 투자 메리트가 낮을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물 가치: 2023년 준공 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 인수 부담이 없습니다.

* 재매각 기회 활용: 이전 입찰자들이 보았던 리스크를 충분히 인지하고, 적정 가격으로 접근한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 수원시 권선구의 지역 발전 및 신축 주거 수요 증가에 따른 향후 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(30.07㎡)과 유사한 신축(2022년 준공) 다세대주택의 최근 실거래가(약 2억 6천만원/54.11㎡)를 기준으로 분석 시, ㎡당 시세는 약 480만원 수준입니다.

이를 바탕으로 본건(30.07㎡)의 적정 시세는 약 1억 4천 5백만원 내외로 추정됩니다.

현재 감정가는 2억 5천 4백만원으로, 시장 시세와 큰 괴리가 있어 감정가 기준으로 입찰 시 상당한 손실이 예상됩니다.

재매각 물건이라는 점과 높은 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

최저매각가격 및 입찰 보증금은 법원의 고지 내용을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.