나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [23] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 3층비302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

경매 사건번호는 수원지방법원 2024타경77602 (23)입니다.

물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 3층비302호에 소재하고 있으며, 용도는 다세대주택입니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

현재 감정가는 291,000,000원입니다.

본 물건은 재매각 대상입니다.

2.2. 물건 현황

소재지는 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 3층비302호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일은 2023년 7월 11일입니다.

건축물대장상 총괄표제부의 주요 용도는 공동주택이며, 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대)으로도 이용되고 있습니다.

건물의 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

건물에는 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 면적 정보

토지 면적은 18.45㎡ (약 5.58평)이며, 토지 지분 면적 또한 18.45㎡ (약 5.58평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 35.46㎡ (약 10.73평)이며, 건물 지분 면적도 35.46㎡ (약 10.73평)입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

소재지번(세류동 460-10, 460-11)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)입니다.

대로3류(폭 25m-30m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이 있으며, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기사항

등기사항전부증명서상 해당 호수(B302호)의 면적 정보와 건축물대장 및 현황과의 차이는 확인되지 않았습니다. (단, 일부 다른 호수에서 면적 변경 및 분할 내역 존재)

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. (주의 필요)

4.2. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 8월 21일

확정일자: 2023년 9월 14일

배당신고일자: 2024년 7월 22일

대항력: 없음

권리분석 결과, 상기 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 절차에 따라 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4.3. 권리분석 요약

본 물건은 임차인의 대항력이 없는 상태이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기사항전부증명서 상 지상권 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식(1981년식)의 연립주택(40.13㎡)이 2026년 7월 약 12,000만원~12,950만원에 거래되었습니다.

또한, 최신 연식(2022년식)의 다세대주택(54.11㎡)은 2026년 7월 약 26,000만원에 거래되었습니다.

본건(2023년 준공, 35.46㎡)은 신축 건물로, 최근 거래된 신축 다세대주택(2022년식, 54.11㎡)의 평당 가격(약 480만원/㎡)을 적용하면 약 1억 7천만원대 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 2억 9,100만원으로, 이는 시장 시세 대비 높은 수준일 가능성이 있습니다. 재매각으로 인해 가격 조정 여지가 있을 수 있습니다.

5.2. 건물 특성

본건이 속한 "해람" 건물은 2023년에 사용 승인된 신축 다세대주택 단지입니다.

건물은 근린생활시설과 다세대주택으로 혼합되어 있으며, 지하 주차장이 마련되어 있습니다.

개별 도시가스 난방, 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 상가 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

아직 정확한 단지 내/외부 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 교육시설

"신곡초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변에 다른 학교 시설도 혼재해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 사유 (추정)

본 물건은 재매각 대상입니다. 재매각 사유는 명확히 제시되지 않았으나, 통상적으로 유찰, 입찰 참여자 부족, 또는 기타 내부적인 사유로 인해 재매각이 진행될 수 있습니다. 재매각 물건은 입찰 전 유의사항을 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 건축물대장과의 차이

제공된 정보 상, 일부 호수에서 등기사항전부증명서와 건축물대장 간의 면적 차이가 발생한 사례가 있습니다. 본건(B302호)의 경우 별도의 차이는 없는 것으로 보이나, 현장 확인을 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

7.3. 기타 제약 사항

토지이용계획 상 '비행안전제5구역(전술)'에 해당하여, 해당 구역의 특성(소음, 건축 제한 등)에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

등기사항전부증명서 상 지상권이 존재할 가능성이 있어, 이 부분에 대한 정확한 권리관계 확인이 필수적입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 비교적 우수한 건축 연식과 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 재매각 물건이라는 점을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

비행안전구역 및 지상권 존재 가능성 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 수원시 권선구 내 다세대주택으로, 지역 수요가 있을 수 있습니다.

* 신곡초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

10. 예상 입찰가

제공된 감정가 291,000,000원을 기준으로, 재매각 물건임을 감안하고 시장 시세와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 입찰가는 210,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

이는 최저매각가격 및 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있으며, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.